Как вернуть подаренную квартиру обратно

Рассмотрим на примере: мать подарила квартиру одной дочери, а другая грозится оспорить: три случая, когда дарение могут отменить
При том, что дети по закону являются наследниками первой очереди, на деле им не всегда удается получить родительское наследство.

Например, дочь хотела получить часть квартиры в наследство от матери, но неожиданно узнала, что квартира была давно подарена другой дочери, ее сестре.

Ситуации, подобные этой (только в различных вариациях: мать — отец, дочь — сын и т.д.), встречаются не так уж и редко. Очевидно, что кто-то из законных наследников при этом остается без жилья, на которое вправе был рассчитывать. И, конечно же, первым его побуждением становится оспорить дарственную.

Сразу отметим, что сделать это довольно просто — достаточно подать иск в суд о признании сделки недействительной. А вот добиться, чтобы суд удовлетворил этот иск и отменил договор — задача крайне сложная.

Положительные решения по таким спорам встречаются очень редко, по статистике отказов намного больше. Ведь истцу нужно доказать, что для отмены дарственной действительно есть очень веские основания.

Но все же, можно выделить три случая, когда получившему квартиру в дар всерьез стоит опасаться, что договор отменят.

1. Когда подарил, а не понял этого

Дарение признают недействительным, если подтвердится, что при подписании договора даритель не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

На это косвенно указывают такие обстоятельства, как преклонный возраст дарителя, состояние его здоровья (в частности, проблемы с мозговым кровообращением), злоупотребление крепкими напитками или сильный стресс, перенесенный накануне сделки.

Но в суде можно подтвердить факт невменяемости дарителя только одним доказательством — это заключение судебно-психиатрической экспертизы. Если специалисты установят, что даритель действительно не мог адекватно осознавать реальность, суд отменит дарственную.

Такое заключение, в частности, позволило внуку добиться наследства от бабушки. В 2016 году он обратился к нотариусу и узнал, что квартира была подарена его дяде еще в 2010 году.

По закону он мог в течение 1 года с момента, когда узнал о дарственной, оспорить ее в суде, чем и воспользовался. Эксперты подтвердили, что бабушка имела психическое расстройство — и дарение признали недействительным (ВС РФ, дело № 64-КГ19-3).

2. Когда попросту обманули

Закон также признает недействительными сделки, где одна сторона действовала под влиянием обмана или, будучи в тяжелой жизненной ситуации, подписала договор на крайне невыгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ).

Но придется доказать, что другая сторона знала об этом и намеренно заключила сделку. Такое условие намного усложняет задачу добиться отмены дарственной — ведь ответчик, разумеется, будет настаивать на том, что дарение произошло исключительно по доброй воле.

Правда, все же нашелся один из немногих примеров успешного разрешения такого спора. Пожилая женщина подарила свою единственную квартиру дальней родственнице и без условия о том, что оставляет за собой право пожизненного проживания в этой квартире.

Учитывая, что в 80 лет женщина добровольно согласилась на то, что фактически останется на улице, суд признал, что она заблуждалась относительно природы сделки и заключила ее явно на «кабальных» условиях.

Договор дарения отменили (определение Красноярского краевого суда от 22 апреля 2015 г. по делу № 33-3946/2015).

3. Когда был еще супруг

Договор также могут признать недействительным, если его предметом была недвижимость, приобретенная в браке. Такое жилье признается совместной собственностью, даже если оформлено только на одного из супругов (изменить это правило может только брачный договор — а он, как правило, отсутствует).

Поэтому для дарения такой квартиры от имени одного супруга нужно получить нотариальное согласие второго супруга — в противном случае он может отменить дарственную через суд (ст. 35 СК РФ).

Кроме того, и другие наследники в будущем могут оспорить дарение супружеской недвижимости. Например:

- жена после смерти мужа не переоформила их совместную квартиру, т. к. та была зарегистрирована только на нее. Впоследствии она подарила квартиру дочери.

Но у нее был еще сын, который, узнав о дарении, оспорил сделку. Он доказал, что был зарегистрирован в квартире на момент смерти отца — значит, фактически принял после него наследство.

Поэтому часть квартиры принадлежала ему, а мать незаконно распорядилась его долей, подарив всю квартиру дочери. В результате договор дарения частично признали недействительным.

Как вернуть подаренную квартиру назад

Договор дарения, также известный как «дарственная» — популярный вид сделки в нашей стране.

Однако бывают случаи, когда договор дарения хочется отменить. Например, если даритель передумал. Либо бывают случаи, когда обманутый мошенниками пенсионер написал дарственную на квартиру в пользу незнакомого лица, а потом вмешались родственники и хотят всё вернуть.

Признать дарение недействительным может только суд по иску дарителя или иного лица, чьи права оно затрагивает.

В законе перечислен исчерпывающий перечень случаев, когда дарственная может быть признана недействительной и аннулирована. Они содержатся в статьях 166–181 ГК РФ.

Разбираемся подробнее.

1. Сделка совершена под влиянием заблуждения или угрозы жизни и здоровью

В вышеописанных случаях мошенничества дарение как раз происходит под влиянием заблуждения. Например, мошенники обещают пенсионеру обменять квартиру на лучшую, но только после того, как он подарит им свою.

Аналогичным образом будет признано недействительным дарение, если оно совершено под давлением и угрозами причинения ущерба здоровью.

2. Дарение совершено несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным

Малолетний гражданин в возрасте до 14 лет не имеет права дарить своё имущество. Если это произошло, то такая сделка считается ничтожной — то есть её будто и не было.

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может дарить, но в некоторых случаях требуется согласие родителей. Например, на дарение доли в квартире.

Ограниченно дееспособный гражданин может совершать дарение, но в дальнейшем по иску его попечителя такая сделка также может быть признана недействительной.

Признанный недееспособным вообще не имеет права дарить своё имущество, а все сделки от его лица совершает его представитель.

3. Сделка совершена без согласия супруга или другого лица

Часто такая ситуация случается в браке при дарении совместно нажитого имущества супругов.

Например, если один из супругов подарит своей любовнице семейный автомобиль, приобретённый в браке, то жена впоследствии легко сможет признать в суде такую сделку недействительной.

4. Притворное или мнимое дарение

Мнимое дарение — это дарение для вида, без фактического перехода имущества от одного лицо к другому.

Притворное дарение — дарение ради того, чтобы скрыть другую сделку, например, куплю-продажу.

Оба случая дарения будут признаны в суде недействительными.

5. Дарение, совершённое с нарушением закона

Если дарственная явно противоречит действующему закону, она тоже будет признана судом недействительной.

Например, дарение огнестрельного оружия лицу, не имеющему разрешения на такое оружие, будет незаконным.

6. Дарение представителем, если он не имеет на это права или если это нарушает интересы доверителя

Два случая в одном. Дарение будет легко аннулировано в суде, если будет установлено, что представитель по доверенности таких полномочий не имел, либо же если будет доказано, что это дарение совершено не в интересах доверителя, а в его собственных или и в интересах третьих лиц.

7. Дарение гражданином, неспособным осознавать свои действия

К этим случая относится, например, алкогольное или наркотическое опьянение, старость, тяжёлая болезнь и другие состояния, в которых гражданин, хоть и являющийся по закону дееспособным, не осознаёт своих действий и их последствий.