Требуют снести дом за свой счет

Снос — крайняя мера ответственности. Такой подход проводит Верховный суд в своем обзоре практики. Чтобы сохранить объект, рекомендуем заявлять: даже если нарушили градостроительные и строительные нормы, постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.

ВС указал, что в этом случае нарушения можно признать незначительными и сохранить объект.ВС Например, если при постройке дома неверно определили отступ от границ смежного участка или превысили площадь застройки. Подтвердить позицию можно с помощью экспертизы.

ВСП. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022

Рекомендуем также ссылаться, что нарушения возможно устранить и ваша компания готова это сделать. Напомните суду позицию ВС: в резолютивной части решения можно указать два возможных способа исполнить его — снести постройку либо привести ее в соответствие с требованиями.

Кроме того, зачастую чиновники придираются к тому, что постройку используют не по целевому назначению. Отбивать этот аргумент следует так: это не признак самовольного строительства и, следовательно, не повод для сноса. ВС показал это на примере дела, где собственник возвел на участке дом и хозяйственную постройку. ВРИ участка — для индивидуального жилищного строительства, но постройку использовали под производство. Первая инстанция отказалась снести объект, но апелляция увидела признаки «самоволки». Кассация с ней не согласилась и указала: в вопросе о сносе нельзя исходить из того, как используют объект, статья 222 ГК этого не предусматривает. Нет доказательств, что постройку возвели с нарушением строительных правил или режима участка.

П. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022

Еще в пользу компании сработает тот факт, что объект зарегистрировали в ЕГРН. Хотя такая запись и не исключает возможности признать объект «самоволкой», решать этот вопрос можно только через суд, а не в административном порядке. Если чиновники приняли решение о сносе самостоятельно, сможете отменить их акт.

П. 1, 22 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022

Как признать право собственности на самострой

Чтобы суд признал компанию собственником самовольной постройки, понадобится доказать одновременно три обстоятельства:
• участок предоставили на праве, которое допускает строительство;
• на дату подачи иска постройка соответствует строительным нормам;
• постройка безопасна для жизни и здоровья граждан, не нарушает права третьих лиц.

Верховный суд в обзоре акцентирует внимание на том, что постройка не должна даже частично заходить на участок, который не предоставляли застройщику. Это нарушение первого условия: у компании должно быть право на строительство на участке.

Так, ВС разобрал дело, в котором арендатор участка просил признать себя собственником гаража. Он частично заходил на соседний участок, но не нарушал строительных норм, не создавал угрозы жизни и здоровью. Первая инстанция посчитала, что этого достаточно, но апелляция с ней не согласилась: смежный участок не предоставляли арендатору на каком-либо праве, которое допускало бы строительство. ВС уточнил, что не было и доказательств того, что это нарушение возможно устранить. Поэтому, если обнаружили, что объект компании заходит на чужую землю, рекомендуем прежде оценить, возможно ли его перестроить, и лишь затем просить признать право собственности.

П. 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022

Кроме того, ВС уточнил, какие критерии учитывать, когда признать право собственности на «самоволку» просит арендатор участка. Трех обстоятельств из статьи 222 ГК недостаточно: необходимо еще проверить, соблюдены ли условия договора аренды, которые предусматривают строительство. К примеру, если участок передали без права возводить недвижимость либо под временные строения, право собственности на самовольную постройку не признают.

П. 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022

Когда в споре о «самоволке» сработает исковая давность

Если о самовольной постройке госорганы узнали более трех лет назад и при этом она не угрожает жизни и здоровью граждан — снести объект нельзя. Его владельца защитит общее правило о сроке исковой давности. Этот подход подтвердил Верховный суд: в ином случае нельзя было бы гарантировать стабильность оборота. Если же снести «самоволку» требует арендодатель участка, то срок исковой давности потечет с того момента, когда арендатор отказался вернуть участок. В таком споре, по сути, арендодатель требует вернуть участок в том состоянии, в котором передавал его. Однако если иск предъявляет владелец участка, на котором частично расположена постройка, применить исковую давность против него нельзя.

Источники: п. 14–17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022