Как через суд признать подвал общедомовым имуществом
Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла. Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах. Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов. Как всегда, позиции разных судов часто диаметрально противоположные в разных регионах страны. Если даже у Верховного суда РФ так бывает, что говорить об остальных судах...
Довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.
В управлении УО, куда я пришла работать несколько лет назад, имелось 2 одинаковых дома, построенных по одному и тому же проекту одним и тем же застройщиком. Судебные разборки по первому дому закончились до моего устройства на работу. Росреестр отказал в регистрации права собственности на подвал, где находились коммуникации всего дома. А суды отказали истцу в иске по обжалования такого отказа. Подвал остался за собственниками МКД в их долевой собственности.
При чем по этим двум домам в судах рассматривалось аж три дела одним и тем же судьей в одном и том же суде. Но в первом случае отказ Росреестра признали законным и обоснованным, а в двух других судебных спорах по второму дому — подвал (принадлежащий, к слову, известному банку) не признали общим имуществом (ОИ) МКД. При том, что независимая экспертиза даже установила, что большую часть помещений подвала можно отнести к общему имуществу. Два раза рассматривали потому, что судом по заявлению ответчика был применен срок исковой давности. Во втором случае уже было рассмотрено по существу исковое заявление собственника.
Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области от 27 мая 2014 года по делу № 2-512/2014 (оставлено в силе апелляционной инстанцией): «...Согласно проектной документации, помещения N и N представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания более 2-х помещений многоквартирного дома. При изучении представленных материалов, в проектной документации не выявлено наличия запорной арматуры в помещениях N и № .
Вместе с тем, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование).
Указанное заключение согласуется с материалами дела, эксперт ФИО1 имеет необходимое образование и опыт работы, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами данное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.
Из пояснений сторон также следует, что самостоятельных отдельных входов в комнаты, в которых расположено инженерное оборудование, являющееся общим имуществом дома, не имеется. Внутренняя планировка спорных помещений в настоящий момент также изменилась, в связи с чем доступ к инженерному оборудованию общего имущества иным образом, кроме прохода через иные комнаты в помещении невозможен.
Изучив представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, учитывая, что заключение эксперта № N от … г., составленное ФИО1 сторонами не оспаривалось, суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.
Таким образом, исковые требования открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» к Еланевой Н.М. о признании права собственности на нежилые помещения, признании незаконной государственной регистрации права собственности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению».
Думаю здесь также дополнительными причинами послужило то, что отказ Росреестра обжаловался в арбитраже, но результат этого - отрицательный, хотя истец и не ссылался на него в суде. Плюс сыграла роль регистрация долевой собственности на подвал на собственника квартиры в МКД. То есть, принцип: кто раньше встал — того и тапки, играет немаловажную роль в таких спорах.
И, мне кажется, суд действительно здесь руководствовался своим «внутренним убеждением» при оценке доказательств и вынесении решения. Жаль, что оно поменялось к моменту рассмотрения дела по подвалу второго дома. Наверное, какие-то очень сильные факторы повлияли на него. Я про внутреннее убеждение, конечно...
Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области 02 августа 2016 года 2-83/2016: «...Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой … создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств Гридина К.С. как участника долевого строительства. В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых должно располагаться общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома, однако самостоятельный доступ к нему проектом не предусмотрен и осуществляется через спорные помещения. В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа, однако их размещение не предусмотрено проектной документацией. Также в комнатах 6,9 помещения N и комнатах 8,11 помещения N находятся предусмотренные проектом подпорные и сливные краны общедомовых систем к которым требуется доступ для обслуживания.
Суд принимает во внимание приведенные заключения строительно-технических экспертиз и оценивает их наряду с другими доказательствами по делу. Вместе с тем соглашаться с выводами эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме у суда не имеется оснований, поскольку разрешение данного вопроса находится в компетенции суда.
Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), также в случае необходимости возможны внеочередные (внеплановые) осмотры, кроме того, необходимо проведение периодически текущего и капитального ремонта и ежемесячного снятия показаний с приборов учета.
Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.
На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.
Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.
...Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества и используются в таковом качестве длительное время.
...Таким образом, судом установлено, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчика. Пользование спорными помещениями для истца носит договорный характер, через уполномоченных им лиц. По своей сути исковые требования направлены на прекращение права собственности ответчика, ввиду заключения недействительных сделок с лицом, которое не имело права их отчуждать и истребование спорных помещений из его владения».
В иске отказано по причине пропуска исковой давности, но по второму делу по иску от другого собственника (Решение по делу № №2-180/2017 от 24.01.2017 года) - слово в слово позиция суда изложена аналогично.
Суд в нем указал: «...Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры (высоту, конфигурацию, оснащенность самостоятельными элементами инженерных систем и санузлами) суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома».
Вот такая вот оценка судом двух совершенно одинаковых подвалов и двух практически схожих экспертиз, сделанных, по-моему, одним и тем же экспертом. Кстати, подвал якобы строил на свои деньги родственник застройщика, который затем его заложил для получения кредита. Ну, а потом отдал банку в качестве отступного из-за неуплаты долга по кредиту. Наверное, изначально им так и было задумано.
Также можно привести следующие судебные решения по аналогичным делам.
Определение ВС РФ от 8 мая 2018 г. № 310-ЭС18-4706: «...Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 284,9 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:843 не является общедомовым имуществом, оставил решение суда в этой части без изменения, а в отношении нежилых помещений площадью 53,6 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:1023 и площадью 71,4 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:840, приняв во внимание результаты повторной судебной строительно-технической экспертизы, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске о признании права общей долевой собственности на данные помещения и удовлетворил исковые требования в этой части.
Апелляционный суд исходил из следующего: подвальные помещения с кадастровыми номерами номером 90:22:010220:1023 и 90:22:010220:840 имеют вспомогательное назначение, предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома и являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома; с мая 2015 года данные помещения находятся во владении Товарищества. Суд округа признал указанные выводы законными и обоснованными». ВС РФ также оснований для изменения решений и удовлетворения жалоб не нашел.
Постановление АС Московского округа от 7 августа 2018 г. по делу № А40-189167/2017: «...Так, в соответствии с экспликацией помещения 1, 7, являются подсобными помещениями, помещения 2, 3, 4, 5, 12, 13, 14,15, 16, 17 являются кабинетами, помещения 6, 6а, 6б, 10, 11, 21 указаны в экспликации как коридор, помещение 9 указано как комната охраны, помещения 13а, 15а, 15б указаны как встроенный шкаф, помещение 136 является тамбуром.
Судом учтено, что согласно выписки из ЕГРН спорные помещения зарегистрированы под одним кадастровым номером, в том числе с помещениями, находящимися в собственности многоквартирного, отдельных оборудованных входов не имеют, в связи с чем и сделан вывод о том, что спорные помещения не могут являться самостоятельными объектами в силу закона.
Указанные помещения ответчиком не используются, что подтверждено обеими сторонами в ходе судебного заседания. Доказательств обратного суду не представлено.
С учетом всех установленных фактических обстоятельств суд сделал вывод, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». По моему мнению, это дело похоже с вышеуказанным, в котором я участвовала.
Таким образом, несмотря на казалось бы понятные признаки общего имущества МКД в законе, даже наличие заключения экспертизы в пользу этой позиции, суды продолжают принимать решения по своему «внутреннему убеждению», которое зависит от очень большого количества факторов, и это не только доказательства по делу и фактические обстоятельства дела, к сожалению…
