Как получить отсрочку по аренде в связи с коронавирусом
Чтобы воспользоваться арендными каникулами должно быть соблюдено три условия:
- Арендатор – юрлицо или ИП из наиболее пострадавших отраслей экономики.
- Арендуемое имущество – коммерческая недвижимость всех форм собственности, включая частную.
- Дата заключения договора аренды должна быть до введения режима повышенной готовности (РПГ).
В период РПГ арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и содержание имущества.
Также, если арендатор не использовал офис, он вправе требовать уменьшения арендных платежей, а не только их отсрочки. (п.3, ст.19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Арендатор оплачивает 50% арендной платы с момента окончания РПГ и до 1 октября 2020 года. А образовавшийся в период РПГ долг стороны должны урегулировать в допсоглашении об отсрочке.
При этом к такому допсоглашению есть требования:
- начало уплаты задолженности - не ранее 1 января 2021 года;
- периодичность уплаты - равными платежами не чаще одного раза в месяц;
- размер одного платежа - не более половины месячной платы по договору аренды.
И в течение месяца с момента обращения к арендодателю с таким предложением заключить допсоглашение, арендодатель обязан его заключить (п.2, ст.19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ)
Независимо от даты подписания соглашения оно действует на установленных правительством условиях. (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 ).
Арендодатель получает от государства меры поддержки в виде льготных кредитов и снижения налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.
Как добиться отсрочки арендных платежей из-за пандемии
Вообще, отнесение той или иной отрасли экономики к наиболее пострадавшим очень условно, поскольку в поддержке нуждаются куда больше отраслей, чем указано в постановлении Правительства. И теперь многие бизнесы, которые не попали в этот заветный список, вынуждены справляться с проблемами самостоятельно.
Практически все столкнулись с проблемой оплаты офиса. Как быть, если нет средств оплачивать офис, а в заветный список вы не попали?
Это хорошо, если ваш арендодатель адекватно понимает ситуацию и готов пойти навстречу. А как быть, если, к примеру, как у меня, арендатор готов предоставить аренду на 10-20% и не более?
1. Это исключительно вопрос переговоров. Надо понять приемлемый для себя вариант, при котором вы сможете остаться на плаву и частично выполнить обязательство по договору. Предложить этот вариант оплаты арендных платежей и разъяснить, что судебная перспектива у арендодателя не самая выгодная: с учетом позиции ВС РФ, есть все основания признать наступившие обстоятельства форс-мажором. Тем более, что есть сценарий платежей, предложенный государством для наиболее пострадавших отраслей.
2. Если все-таки арендодатель не согласится с вашим предложением, добро пожаловать в суд: ранее направленное предложение о порядке уплаты арендных платежей плюс признание наступивших обстоятельств форс-мажором, хотя и не даст вам возможности не платить совсем, но позволит вам фактически рассрочить платежи без штрафных санкций.
Конечно, об этом нельзя говорить со стопроцентной уверенностью, но вполне вероятно, что именно такими решениями будут заканчиваться подобные споры после снятия РПГ.
