Хостелы запретили в жилых домах
Хостел – английское название гостиницы, укоренившееся в РФ, в качестве определения помещения для недорого временного пребывания людей в условиях, далеких от идеала, но за небольшую плату. Несмотря на то, что понятие хостела подразумевает плоскость гостиничной отрасли, в нашей стране зачастую такое помещение располагается в многоквартирном доме (далее-МКД).
Отношение к данному виду размещения граждан двоякое. С одной стороны, повышенным уровнем шума и грязью в подъездах нарушаются права соседей. И если понятие хостела в жилищном кодексе РФ не существует, то права иных собственников помещений МКД охраняются. С другой стороны, не все предприниматели нарушают закон, соблюдая установленные нормы (СанПиНы, ГОСТы, СНИПы и т.п.). А, как известно, бизнес страны необходимо поддерживать.
ЖК РФ не установлен четкий перечень разрешенных видов деятельности в жилом помещении. Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» была разрешена научная, творческая, адвокатская и иная деятельность. При этом размещение офисов и складов категорически запрещалось, а использование жилого помещения не для проживания не должно было нарушать права соседей.
Именно поэтому ещё до принятия Государственной Думой РФ законопроекта № 876688-6 (далее-Законопроект), запрещающего размещение гостиниц в жилых помещениях, судебная практика в своем большинстве была ориентирована в пользу истцов-граждан, чьи права по причине нахождения хостела в МКД нарушались.
К примеру, Решением Кировского районного суда г. Томска от 14 января 2016 года по делу № 2-3121/2015 установлено:
«…Согласно положениям национального стандарта Российской Федерации «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам. ГОСТ Р 56184-2014», утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23.10.2014 хостелом является экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило за пределами номера (комнаты), а также помещения для общения гостей.
Из положений Жилищного кодекса РФ следует, что хостелы не относятся к жилым помещениям.
В силу положений ст. 22 ЖК РФ и Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 № 518-ст деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.
Действующим законодательством к организации гостиничного бизнеса предъявляется ряд санитарно-эпидемиологических, технических и т.д. требований, которые в данном случае нарушаются.
К особым требованиям относятся положения п. 3 ст. 288 ГК РФ о том, что размещение собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Таким образом, для организации гостиницы и оказанию соответствующих услуг третьим лицам в принадлежащих на праве собственности жилых помещениях граждане обязаны первоначально в установленном законом порядке изменить статус помещений, то есть при получении соответствующих разрешений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления перевести свои жилые помещения в нежилые, а также осуществить сдачу Государственной приемочной комиссии в эксплуатацию данной гостиницы.
Использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как предоставление в наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 288 ГК РФ жилые помещения должны использоваться по назначению, то есть для проживания в них граждан, следовательно, собственники должны осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением.
Таким образом, размещение хостела в жилом помещении не соответствует требованиям жилищного законодательства относительно пределов использования жилого помещения.
Поскольку в нарушение п. 3 ст. 288 ГК РФ ГОСТ Р 56184-2014 позволяет организовывать хостел в жилом помещении, он не подлежит применению.
Несоответствие ГОСТа Р 56184-2014 действующему законодательству и наличию пробела подтверждается внесением на рассмотрение Государственной Думы РФ законопроекта «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», которым предполагается установить запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях….».
Таким образом, суд в своём, вставая на сторону истца, уже в 2016 году указал о пробеле действующего законодательства РФ в отношении квартирных хостелов.
Свежая судебная практика уже более четко обобщила положения таких споров в сторону пострадавших соседей.
Так, апелляционным определением Московского городского суда от 18 февраля 2019 года по делу № 33-7156/2019 установлено следующее:
За защитой своих прав в суд обратились несколько жильцов МКД с иском к владельцу отеля «Апельсин» с требованием об использовании жилого помещения по назначению и запрете использовать данное помещение в МКД в качестве хостела (гостиницы). Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении жалобы собственника хостела, а решение суда первой инстанции оставил в силе по следующим основаниям:
с целью осуществления коммерческой (предпринимательской) деятельности собственник может использовать жилое помещение МКД лишь в случаях, когда не нарушаются права иных жильцов дома;
имеют место нарушения требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического и антитабачного законодательства РФ;
не существует норм законодательства от об отнесении гостиниц к жилому фонду;
установлен факт нарушения прав граждан (соседей) о несоблюдении в ночное время режима тишины;
не является состоятельным довод ответчика о том, что он имеет право сдавать в наем жилое помещение, так как в данном случае оно предоставляется для временного проживания.
Следует отметить, что в небольшом процентом соотношении имеется и обратная судебная практика, когда суд занимал позицию владельца хостела.
Московский городской суд по делу № 33А-6074/2018 от 14 августа 2018 года в апелляционном определении рассматривал иск жильца многоквартирного дома к Департаменту городского имуществ г. Москвы о признании разрешения в переводе помещения из нежилого в жилое незаконным, мотивировав это тем, что наличие хостела в нежилом помещении будет нарушать его права.
Пресненский районный суд отказал в удовлетворении данного заявления, а Московский городской суд оставил решения суда первой инстанции в силе.
Судом в своём решении указал следующее:
действующим законодательством предусмотрен порядок перевода жилого помещен я в нежилое:
во время судебного разбирательства хостел в нежилом помещении истца ещё отсутствовал;
установленные реальные факты нарушения прав соседей (иных жильцов МКД) на момент рассмотрения дела отсутствовали;
предусматривалось, что нежилое помещение истца будет использоваться в качестве хостела, однако обязанности соблюдать права жильцов многоквартирного дома с собственника нежилого помещения никто не снимал, к тому же владелец обязался соблюдать данные права.
Изложенные судебные решения показывают, что в большинстве многолетней практики суды вставали на сторону пострадавших соседей, однако при соблюдении следующих норм:
перевод из жилого помещения в нежилое;
соблюдение требований законодательства (антитеррористического, пожарного, санитарно-эпидемиологического, антитабачного и жилищного законодательства в целом) и прав иных жильцов МКД,
организация хостела устанавливалась судами как «возможна и законна».
Шумихи вокруг законопроекта было много. Отсутствие единства доводов в судебной практике, большое количество исков и жалоб собственников на нарушение прав, вероятно, повлияли на решение законодателя закрепить на бумаге положения взаимоотношений граждан по хостелам.
Итак, Федеральный закон от 15 апреля 2019 года № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ» (далее-Закон)имеет место быть. С 01 октября 2019 года использование жилых помещений в МКД под гостиницы будет являться незаконным.
Следует отметить, что Закон не детализирует запрет хостелов, а указывает лишь на то, что устанавливается запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях, однако стоит полагать, что данный запрет относится и к хостелам.
Исчезнут ли хостелы совсем? Вероятно, что нет. До осени у владельцев гостиниц в МКД есть время для перевода жилых помещений в нежилые. Несение дополнительных финансовых затрат на данные действия неизбежно.
После перевода в нежилое помещение для размещения в нём хостела собственнику будет необходимо, чтобы данный вид гостиниц соответствовал пожарному, антитабачному, жилищному законодательству. При этом переводе нужно не забыть об указании использования нежилого помещения в качестве гостиницы. В случае поверок надзорных органов необходимо понимать, что в таких помещениях должны соблюдаться ГОСТы и СНИПы. Временных постояльцев (гостей) необходимо будет под роспись знакомить с правилами проживания в хостеле и поведении на его территории (отсутствие шума в ночное время, запрет на распитие спиртных напитков и курение, выброс мусора в мусорные контейнеры и т.п.).
Как данные требования законодательства будут осуществляться в повседневной жизни, покажет лишь время и, конечно, судебная практика. Потому как ни один закон не сможет отменить право соседа на обращение в суд, даже в случае нахождения хостела в узаконенном нежилом помещении и идеальных результатах проверки такого вида гостиницы надзорными органами.
