Судебная практика по аренде в период коронавируса

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2020 г. по делу № А40-77771/20-180-584

 

Основной тезис. В случае если арендатор воспользовался правом заявить односторонний отказ от договора аренды на основании ст. 19 Закона № 98-ФЗ, обеспечительный платеж не подлежит возврату.

Выдержки. Истец ссылается на то, что 5 марта 2020 г. мэром Москвы принят Указ № 12-УМ в соответствии с подп. «б» п. 6 ст. 4.1 Закона о защите населения. Далее в связи со все большим распространением коронавирусной инфекции в Указ № 12-УМ вносились соответствующие изменения, предусматривающие введение режима самоизоляции, запрета на проведение массовых мероприятий и т.д. 23 марта 2020 г. истцом было направлено письмо ответчику с предложением изменить условия договора в связи с существенно изменившимся обстоятельствами, произошедшими в результате объявления пандемии, или расторгнуть договор. 26 марта 2020 г. мэром Москвы принят Указ № 34-УМ, внесший изменения в Указ № 12-УМ, согласно которому деятельность объектов розничной торговли временно приостановлена на период с 28 марта 2020 г. по 5 апреля 2020 г. На момент написания настоящего искового заявления данный период продлен до 11 мая 2020 г. включительно. 26 марта 2020 г. истцом было получено уведомление от ответчика исх. № BLG-7765 от 26 марта 2020 г. о том, что работа арендаторов должна быть временно приостановлена. 27 марта 2020 г. истцом было направлено повторное письмо с предложением расторгнуть договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

 

28 марта 2020 г. магазин истца, размещенный в арендуемых помещениях ответчика, был закрыт. Фактический период коммерческого использования помещений – с 17 марта 2020 г. по 27 марта 2020 г. включительно. Истец направил ответчику письмо о расторжении договора в одностороннем порядке вход. № BLG-12173, полученное ответчиком 7 июля 2020 г. В данном письме истец уведомил ответчика о досрочном расторжении краткосрочного договора аренды на основании ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в случае отказа арендатора от договора на условиях данной статьи обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. 

 

Обеспечительный платеж был внесен истцом в качестве обеспечения обязательств истца по краткосрочному договору аренды (п. 5.1 краткосрочного договора аренды). Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В п. 3.4.2.4 приложения I (Общие условия) к краткосрочному договору аренды стороны согласовали условия возврата обеспечительного платежа: «при условии соблюдения Арендатором всех условий Краткосрочного договора аренды, включая Общие условия, по истечении Срока действии Краткосрочного договора аренды (или в случае досрочного расторжения (прекращения) Краткосрочного договора аренды в соответствии со ст. 11.5 Общих условий), за исключением случая, когда Обеспечительный платеж не подлежит возврату Арендатору в соответствии с п. 11.4.2.2. и п. 11.3.3.1.2. Общих условий аренды и остается у Арендодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение Договора аренды, а также при условии предоставления Арендодателю Арендатором всех видов Обеспечения, предусмотренных Договором аренды, указанным в п. 3.3. Краткосрочного договора аренды, и в течение 30 (тридцати) дней после подписании Акта приема-передачи о возврате Помещения Арендодателю или по возврату Помещения Арендодателю в ином порядке, или в случае, если между сторонами был заключен долгосрочный Договор аренды, то в течение 30 (тридцати) дней после предоставления Арендатором всех видов Обеспечения, предусмотренных Договором аренды, указанным в п. 5. Краткосрочного договора аренды, какое из событий наступит позднее. Обеспечительный платеж возвращается Арендатору в размере суммы, внесенной Арендатором в рублях, или в случае удержаний, произведенных Арендодателем и не восполненных Арендатором согласно настоящим Общим условиям, в сумме, оставшейся не использованной в течение Срока действия Краткосрочного договора аренды, за вычетом по усмотрению Арендодателя и без обязанности Арендодателя производить такие вычеты всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженностей Арендатора по платежам, подлежащим уплате по Краткосрочному договору аренды до даты его расторжения (прекращения); сумм задолженностей по иным денежным обязательствам Арендатора по Краткосрочному договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступит на дату расторжения (прекращения) Краткосрочного договора аренды,  73 Аренда в том числе, но не ограничиваясь суммами задолженности по пени, штрафам, неустойкам, суммами компенсаций, причитающихся Арендодателю по Краткосрочному договорах аренды, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба Помещению или иному имуществу Арендодателя, или компенсации расходов Арендодателя, связанных с восстановлением состояния Помещения». В соответствии с п. 11.4.2.2 приложения I (Общие условия) к краткосрочному договору аренды при одностороннем отказе арендатора от договора на основании ст. 11.4.1 приложения I (Общие условия) к краткосрочному договору аренды, в случае если в соответствии с условиями договора аренды арендатор предоставил арендодателю обеспечительный платеж, полная сумма обеспечительного платежа не подлежит возврату арендатору и остается у арендодателя. На основании вышеизложенного отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о возврате суммы обеспечительного платежа в размере 1 080 077 рублей 05 копеек.

 

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 сентября 2020 г. по делу № А13-8875/2020

 

Основной тезис. Предварительный договор аренды может быть принудительного расторгнут судом, в случае если основной договор не может быть заключен из-за падения выручки будущего арендатора. Обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору.

Выдержки. Как следует из материалов дела, 10 февраля 2020 г. ИП Роздухов М.Е. (арендодатель) и ООО «Концепт» (арендатор) заключили предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого стороны обязуются в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные настоящим договором, заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных на 2 этаже в торгово-развлекательном центре, строительство которого на момент подписания настоящего договора осуществляется арендодателем на земельных участках с кадастровыми номерами 43:40:001011:45, 45:40:001011:7, расположенных по адресу: Кировская обл., Октябрьский р-н, г. Киров, ул. Луганская, д. 53/2. В п. 2.1 предварительного договора стороны определили дату подписания договора аренды 1 октября 2020 г., после получения ИП Роздуховым М.Е. права собственности на торговый центр. В п. 6.1.1, 6.1.4 предварительного договора стороны определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательств обеспечительный взнос в размере 422 800 руб. 

 

В соответствии с п. 6.1.5 предварительного договора ООО «Концепт» обязалось произвести оплату части обеспечительного взноса в размере 50%, что составляет 211 400 руб., в течение пяти дней с даты подписания предварительного договора, вторую часть в размере 50% – в течение 45 дней. Согласно п. 4.2.10 предварительного договора ООО «Концепт» обязалось перечислить арендодателю 41 666 руб. 67 коп. в течение 10 дней с даты подписания настоящего договора в счет первой части за пользование арендуемыми помещениями. ООО «Концепт» внесло на счет арендодателя обеспечительный платеж по платежному поручению от 11 февраля 2020 г. № 82 в сумме 211 400 руб., а также по платежному поручению от 19 февраля 2020 г. № 92 истец перечислил ответчику 50 000 руб. в счет первой части за пользование арендуемыми помещениями.

 

В исковом заявлении ООО «Концепт» указывает, что на момент заключения предварительного договора аренды доходы от деятельности позволяли истцу нести затраты, предусмотренные договором. После заключения предварительного договора постановлением Правительства Кировской области от 27 марта 2020 г. № 129-П «О внесении изменений в постановление Правительства Кировской области от 25 марта 2020 г. № 122-П» приостановлена деятельность объектов розничной торговли, в том числе находящихся на территории торговых, торговоразвлекательных центров, рынков, за исключением аптек и аптечных пунктов, автозаправочных станций, а также объектов розничной торговли, осуществляющих реализацию продовольственных товаров, продажу товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки, с 28 марта 2020 г. Постановлением Правительства Кировской области от 3 апреля 2020 г. № 137-П «О внесении изменений в постановление Правительства Кировской области от 25 марта 2020 г. № 122-П» (далее – Постановление № 137-П) продлен запрет на осуществление деятельности торговых центров.

 

Применительно к настоящему делу сторонами согласовано, что договор аренды будет заключен 1 октября 2020 г., т.е. после получения ИП Роздуховым М.Е. права собственности на торговый центр. Таким образом, предварительный договор от 10 февраля 2020 г. предусматривает лишь намерение сторон заключить договор аренды.

 

Поскольку после подписания предварительного договора на территории Кировской области был введен временный запрет на осуществление деятельности торговых центров, ООО «Концепт» потеряло  интерес к открытию дополнительной торговой точки в г. Кирове ввиду резкого снижения товарооборота и прибыли. ООО «Концепт» в иске ссылается на наличие причинно-следственной связи между изданием запрета со стороны органа власти субъекта и невозможностью из-за этого исполнять свои обязательства перед контрагентом. Еще до начала осуществления торговой деятельности в новом магазине ООО «Концепт» должно понести расходы 1 249 620 руб. 93 коп. Истец воспользовался правом на обращение к арендодателю с предложением о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств (пандемией), но в связи с отказом предъявил в суд иск о расторжении договора и о возврате понесенных при заключении договора затрат. Материалами дела подтверждается, что постановлением Правительства Кировской области от 25 марта 2020 г. № 122-П «О ведении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Кировской области» на территории Кировской области с 26 марта 2020 г. приостановлена предпринимательская деятельность в сфере торговли. Постановлением № 137-П с 4 апреля 2020 г. деятельность торгово-развлекательных центров приостановлена до окончания срока, установленного п. 1 Указа Президента РФ № 239, т.е. до 30 апреля 2020 г. включительно. В связи с этим суд приходит к выводу о необходимости расторгнуть предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества от 10 февраля 2020 г. между ООО «Концепт» и предпринимателем Роздуховым М.Е. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Поскольку суд расторгает предварительный договор, то правовые основания для удержания внесенных в его исполнение истцом денежных средств в общей сумме 261 400 руб. у ответчика отсутствуют, данные средства подлежат взысканию с ИП Роздухова М.Е. в качестве неосновательного обогащения. Решение Арбитражного суда Томской области от 23 сентября 2020 г. по делу № А67-4268/2020 Основной тезис. Арендатор может быть освобожден от штрафа за досрочный отказ от договора, в случае если отказ вызван ограничительными мерами, связанными с COVID-19. Выдержки. Между ООО «ИФК «Ладья» (арендодатель) и ООО «Единый визовый центр-Томск» (арендатор) заключен договор аренды  нежилого помещения № 30 от 23 декабря 2019 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 44,8 кв. м, расположенные по адресу г. Томск, пр. Ленина, 80/1 (п. 1.1). Помещение передается в аренду сроком на 11 месяцев.

 

Если ни одна из сторон в сроки, предусмотренные настоящим договором, не отказалась от договора, а по окончании срока аренды арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением, договор считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях (п. 2.1). Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 2.2). Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 60 календарных дней (п. 2.3). Арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 60 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения (п. 3.4.6). Арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере 31000 руб. в месяц без НДС и переменного платежа в сумме, эквивалентной стоимости расходов, связанных с хозяйственным, в том числе коммунальным, обслуживанием, инженерной и технической эксплуатацией и прочими подобными расходами, возникающими в процессе пользования арендатором помещением (п. 4.2). В случае нарушения сроков, указанных в п. 3.4.6 настоящего договора, нарушившая сторона выплачивает штраф в размере двукратного размера фиксированного платежа арендной платы, установленного п. 4.2 договора, в течение 10 рабочих дней с момента предъявления требования об уплате штрафа. Штраф оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 11 договора (п. 6.4). Письмом от 18 марта 2020 г. № 25 истец согласовал ответчику фиксированный платеж арендной платы в размере 18600 руб. сроком на три месяца (апрель, май, июнь 2020 г.). 19 марта 2020 г. ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды № 30 от 23 декабря 2019 г. с 10 апреля 2020 г. в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. ООО «ИФК «Ладья» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. Пунктом 8.1 договора аренды нежилого помещения № 30 от 23 декабря 2019 г. установлено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств  непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не выполнившая обязательств полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами.

 

Из материалов дела следует, что ответчик в качестве основного вида деятельности осуществляет деятельность туристических агентств (ОКВЭД 79.11). Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 (далее – Постановление Правительства РФ № 434) утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в п. 4 которого указана деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 2-79). Учитывая изложенное, распространение новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, по мнению суда, носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы и на основании п. 8.1 договора освобождает ответчика от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору. Ввиду этого требование истца о взыскании штрафа в размере 37200 руб. за нарушение п. 3.4.6 договора аренды нежилого помещения № 30 от 23 декабря 2019 г. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

 

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 сентября 2020 г. по делу № А70-11351/2020

 

Основной тезис. В случае обращения с исковым заявлением о расторжении договора аренды из-за введения режима повышенной готовности и невозможности осуществления деятельности договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда о расторжении договора в законную силу.

 

Выдержки. 24 апреля 2012 г. ИП Шешуков А.П. (арендодатель) и ООО «Флер» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества № Д-01 (далее – договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора нежилое помещение (Литера А, А2, А3) общей площадью 144,1 кв. м, расположенное на двух этажах пятиэтажного жилого дома в соответствии с техническим паспортом (первый этаж (Литера А, А2, А3): 1-9, 11, 12 и второй этаж (Литера А): 1-5) по адресу: г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 51/2 (далее – объект), для размещения  в передаваемом объекте силами арендатора предприятия общественного питания. 29 февраля 2020 г. между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2, которым срок аренды продлен сторонами до 1 марта 2021 г. Дополнительным соглашением от 26 марта 2020 г. № 3 стороны пришли к соглашению о снижении размера арендной платы на 30% на период с 1 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г. Уведомлением от 4 июня 2020 г. № 29 арендатор предложил арендодателю в течение 10 календарных дней с момента получения документов расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора. Уведомление с проектом соглашения о расторжении договора аренды направлено в адрес ответчика курьерской службой СДЕК «Логистические решения» 4 июня 2020 г. Претензией от 29 июня 2020 г. № 31 ООО «Флер» обратилось к ИП Шешукову А.П. с требованием подписать ранее направленное соглашение о расторжении договора аренды с актом приема-передачи.

 

Истцом в материалы дела приложена квитанция о направлении претензии ответчику с помощью курьерской службой СДЕК «Логистические решения» 29 июня 2020 г., а также распечатка о получении ответчиком данной претензии 2 июля 2020 г. В ответ на претензию от 29 июня 2020 г. № 31 арендодатель письмом от 7 июля 2020 г. исх. № 01-07/2020 сообщил арендатору о готовности расторжения договора с 1 августа 2020 г. на условиях своей редакции соглашения о расторжении договора от 7 июля 2020 г., а именно: расторгнуть договор аренды с 1 августа 2020 г. при условии возмещения арендатором арендодателю в срок до 1 августа 2020 г. причиненного ущерба в сумме 870 000 руб., оплаты задолженности по арендной плате за май 2020 г. в сумме 195 000 руб., а также за июнь 2020 г. в сумме 195 000 руб.

 

Поскольку стороны не пришли к обоюдному соглашению о расторжении договора, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд. Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, мотивированное убыточностью предпринимательской деятельности по организации кафе в арендованном помещении в связи с объявлением пандемии новой коронавирусной инфекции, введением ограничительных / запретительных мер. Учитывая невозможность досудебного урегулирования спора, истец обратился в суд с настоящим  исковым заявлением.

 

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора. Довод ответчика о том, что арендатором были причинены убытки арендодателю путем осуществления несогласованной перепланировки объекта, отклоняются судом, поскольку не является предметом рассматриваемого спора; в рассматриваемом деле ответчик встречные исковые требования к истцу не заявлял. На момент заключения договора доходы от деятельности ООО «Флер» позволяли нести затраты, предусмотренные указанным договором, однако введенные ограничения стали существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

 

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 434 к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, относится в том числе деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 56). На основании п. 2 Требований, утвержденных Постановлением № 434, вид деятельности определяется по ОКВЭД, который указан в качестве основного. По сведениям из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Флер» являются деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код ОКВЭД 56.10). Таким образом, предпринимательская деятельность арендатора подпадает под перечень, установленный Постановлением № 434. Введение карантинных мер, приостановление деятельности предприятий общественного питания, повлекшее серьезные изменения в сфере деятельности истца, целью которого и было заключение договора аренды, суд расценивает именно как обстоятельства, изменившиеся настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на установленных условиях.

 

Таким образом, в рассматриваемом случае эпидемиологическая обстановка, а также введенные ограничительные меры подтверждают существенное изменение обстоятельств, указанных в законе, а следовательно, по мнению суда, являются основаниями для расторжения настоящего договора. Кроме того, суд обращает внимание на отсутствие у арендатора в целом какой-либо возможности расторгнуть договор аренды в связи с тем, что это не предусмотрено условиями договора.

 

Проанализировав обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что в сложившихся правоотношениях имеет место ситуация, при которой баланс сторон договора нарушен, поскольку у арендатора отсутствует возможность прекратить аренду и пользование иным способом, кроме как в рамках судопроизводства, притом что исполнять принятые на себя по договору аренды обязательства далее он также  не может. Стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении при досудебном урегулировании спора, исполнение договора со стороны арендатора не представляется возможным, в связи с чем суд, исходя из целесообразности судопроизводства, считает необходимым расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Между тем суд не находит оснований для расторжения договора с 4 июня 2020 г. В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. При таких условиях спорный договор аренды не может быть расторгнут с 4 июня 2020 г., поскольку это противоречит абзацу одиннадцатому ст. 12 ГК РФ, из смысла которого следует, что прекращение правоотношений возможно лишь на будущее время; указанный договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу настоящего решения.

 

Решение Арбитражного суда Тульской области от 15 октября 2020 г. по делу № А68-7983/2020

 

Основной тезис. В случае если организация не относится к компаниям из перечня пострадавших отраслей, она не может быть освобождена от уплаты пени за просрочку внесения арендной платы.

Выдержки. Как следует из материалов дела, 16 марта 2017 г. между АО «Тульская региональная корпорация развития государственночастного партнерства» (арендодатель) и ООО «Агрогриб» (арендатор) был заключен договор аренды № Д51 земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Узловая», созданной на территории  муниципального образования Узловский район Тульской области, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:00:000000:112365, площадью 720 000 кв. м, расположенный по адресу: Тульская обл., Узловский район, с.п. муниципальное образование Каменецкое Узловского района, для осуществления промышленно-производственной деятельности.

 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 11 апреля 2017 г. Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по условиям договора аренды земельного участка от 16 марта 2017 г. № Д51 арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. За период с 10 июня 2020 г. по 10 августа 2020 г. за ответчиком образовалась задолженность по договору аренды в размере 758 382 руб. 84 коп. На момент рассмотрения требований истца задолженность по арендным платежам ответчиком оплачена. В связи с несвоевременной оплатой ответчиком арендных платежей истцом начислены пени по договору аренды за период с 11 апреля 2020 г. по 3 августа 2020 г. в размере 366 551 руб. 71 коп. в соответствии с п. 6.2 договора. Доводы ответчика о невозможности исполнить обязательства в период неблагоприятной эпидемиологической обстановки суд оценивает следующим образом. В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Таким образом, ст. 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог  бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

 

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей. Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.) (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом ВС РФ 21 апреля 2020 г.).

 

Ответчиком не представлено доказательств, что его деятельность была приостановлена, что повлекло невозможность исполнения обязательств в указанный период, в том числе путем применения электронных платежей. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения). Однако невозможность осуществления своей деятельности и фактическое ее неосуществление в период эпидемии ответчиком не доказаны. Исходя из сведений с официального сайта ФНС России, деятельность ответчика не относится к отраслям, наиболее пострадавшим из-за пандемии; в этой связи оснований для неначисления неустойки не имеется. 

 

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2020 г. по делу № А40-101938/20-61-751

 

Основной тезис. В случае если стороны не смогли самостоятельно достигнуть консенсуса о размере снижения арендной ставки, суд «уравновесит весы» и разделит все 50 на 50.

Выдержки. Как усматривается из материалов дела, между ООО «КАФЕ «ОЧАГ» (арендодатель) и ООО «КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР» (арендатор) был заключен договор аренды от 18 апреля 2007 г. (далее – договор), в соответствии с которым арендатору переданы нежилые помещения в долгосрочную аренду, а арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение.

 

Согласно Указу № 12-УМ приостановлена работа ресторанов, кафе, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, как расположенных в торгово-развлекательных центрах, так и расположенных в отдельно стоящих зданиях и сооружениях г. Москвы, ответчик был лишен возможности извлечения имущественной выгоды от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении и нес только расходы на оплату коммунальных услуг и оплату арендной платы. Как следует из бухгалтерской справки № б/н от 9 сентября 2020 г., за период с 29 марта 2020 г. по 31 марта 2020 г. выручка ответчика в ресторане, расположенном в арендуемом помещении, составила 12 590,20 рублей.

 

В связи с прямым запретом органов государственной власти и отсутствием экономической целесообразности ответчик принял решение о временном закрытии ресторана, расположенного в арендуемом помещении, что подтверждается приказом б/н от 1 апреля 2020 г. о временном закрытии. Ответчик 31 марта 2020 г. направил в адрес истца уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которое оставлено истцом без ответа. 27 апреля 2020 г. ответчик направил в адрес истца письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору о снижении размера арендной платы. Ответчик утверждает, что истец указанное обращение также оставил без ответа, ввиду чего ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 28 мая 2020 г. Суд отклоняет довод ответчика о том, что истец не согласился на снижение арендной ставки, поскольку 28 апреля 2020 г. истец направил в адрес ответчика письмо, в котором выразил согласие на снижение арендной ставки на 50%. От ответчика ответа на данное предложение истца не поступило.

 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами, и нормам законодательства оно не противоречит. Поскольку ответчик осуществляет деятельность в сфере организации услуг общественного питания, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с введением Указом № 12-УМ, Указом мэра Москвы от 2 апреля 2020 г. № 36-УМ запрета на оказание услуг общественного питания с 28 марта 2020 г. истец не мог оказывать услуги общественного питания в арендованных у ответчика помещениях, следовательно, истец вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 28 марта 2020 г. Ответчик во встречном иске просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 18 апреля 2007 г. на период с 28 марта 2020 г. по 5 июня 2020 г. исходя из расчета 20% от постоянной части арендной платы по договору. При решении вопроса о величине уменьшения размера арендной платы суд исходит из следующего. Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 г.)).

 

Вместе с тем из представленных в материалы дела доказательств не следует, что арендодатель уклонялся от заключения дополнитель 85 Аренда ного соглашения об уменьшении арендной платы. Напротив, арендодатель письмом от 28 апреля 2020 г. выразил готовность снизить арендную ставку на 50%, т.е. до суммы 328 352 руб. Суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов. С учетом изложенного суд отклоняет доводы ответчика об уменьшении арендной платы на 80% как обычном ее уменьшении в сложившейся ситуации. Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части суд отказывает. С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения арендной платы на 50% за период с 28 марта 2020 г. по 5 июня 2020 г. величина арендной платы за период с 28 марта 2020 г. по 31 марта 2020 г. составит 32 835 руб. 20 коп., за апрель 2020 г. – 328 352 руб., за май 2020 г. – 328 352 руб.

 

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2020 г. № 14АП-8064/2020 по делу № А05-5640/2020

 

Основные тезисы: 1) наличие доступа в здание (ТРЦ) в период действия ограничений по осуществлению деятельности общественного питания не имеет правового значения по делу о снижении размера арендной платы; 2) возможность перепрофилирования ИП деятельности организации общественного питания в торговлю на вынос (доставку) не имеет правового значения при рассмотрении иска о снижении размера арендных платежей и осуществляется на усмотрение каждым коммерсантом самостоятельно; 3) расходы собственника на содержание арендованных помещений (коммунальные услуги и т.д.) снижаются, но не исключаются; 4) даже в том случае, когда арендатор заявил требование об одностороннем отказе от договора аренды, он вправе требовать снижения размера арендных платежей по Закону № 98-ФЗ.  86 COVID-19: обзор судебной практики в сфере торгового и потребительского права за 2020 г.

Выдержки. Как видно из материалов дела, 6 ноября 2018 г. сторонами заключен договор аренды № 4-18, по условиям которого общество (арендодатель) предоставило ИП (арендатор) в аренду на срок до 31 октября 2028 г. нежилые помещения общей площадью 367,9 кв. м, расположенные на втором этаже в здании по ул. Урицкого, д. 1 в г. Архангельске, для оказания услуг общественного питания. В предоставленных в аренду помещениях ИП организовал размещение столовой «Ромштекс», состоящей в том числе из двух залов обслуживания посетителей и подсобных помещений, что сторонами не оспаривается.

 

Судом установлено, что ИП обратился к обществу с письмом от 24 апреля 2020 г. № 15, в котором просил предоставить арендные каникулы с 1 апреля 2020 г. до окончания пандемии коронавируса, указав, что в случае отказа в их предоставлении будет вынужден покинуть помещения. В письме от 27 апреля 2020 г. № 17 ИП обратился к обществу с просьбой расторгнуть договор аренды с 30 апреля 2020 г. Одновременно с предложением внести изменения в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения от 27 апреля 2020 г. ИП направил обществу уведомление от 29 апреля 2020 г. № 19 о расторжении договора аренды с 29 мая 2020 г., освобождении помещений и передаче ключей до 31 мая 2020 г. Уведомление о расторжении договора аренды мотивировано несогласием арендодателя на предоставление арендных каникул, а также ссылкой на п. 6.3 договора аренды, согласно которому арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от исполнения договора аренды, письменно уведомив арендодателя не позднее чем за один календарный месяц.

 

Впоследствии при принятии ИП в середине мая 2020 г. мер по освобождению помещений между сторонами возникла конфликтная ситуация на предмет составления совместного акта приема-передачи помещений, проведения их осмотра перед сдачей помещений арендодателю. Акт возврата помещений датирован 29 мая 2020 г., в нем указано на возврат помещений, описано их состояние, акт направлен обществу с сопроводительным письмом от 29 мая 2020 г. № 32. С сопроводительным письмом от 29 мая 2020 г. № 33 ИП направил обществу два комплекта ключей в количестве четырех штук от дверей в помещения. При рассмотрении дела судом первой инстанции стороны подтвердили, что договор аренды от 6 ноября 2018 г. прекратил свое действие 29 мая 2020 г. 

 

Общество направило ИП претензию от 15 мая 2020 г. № 102 о внесении арендной платы за апрель и май 2020 г. в полном размере. ИП обратился в суд с иском об уменьшении размера арендной платы за спорный период. Общество во встречном иске настаивало на взыскании арендной платы за период с 1 апреля 2020 г. по 29 мая 2020 г. в размере 356 032 руб., установленном договором. Поскольку в период с 28 марта 2020 г. по 29 мая 2020 г. ИП не мог осуществлять деятельность по организации услуг общественного питания путем открытия и функционирования столовой в арендованных помещениях, то доводы ответчика о том, что доступ в здание по ул. Урицкого, д. 1 был открыт, правомерно отклонены судом, как не имеющие правового значения.

 

Суд также обоснованно отклонил ссылку истца на ограничение доступа в арендованные помещения вследствие их опечатывания ответчиком, поскольку данное обстоятельство также не имеет правового значения ввиду установленного запрета на осуществление деятельности организаций общественного питания. Ссылка общества на то, что ИП мог организовать работу доставки, предоставление еды на вынос и таким образом использовать помещения, не принята судом, поскольку вопросы организации деятельности относятся к компетенции лица, ее осуществляющего, и решаются им исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей. Отсутствие ограничительных мер в отношении услуг по доставке, предоставлению еды на вынос не означает обязанность организаций, оказывающих услуги общественного питания в закрытых помещениях, перейти к такому виду организации своей деятельности. Как верно указал суд, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то оснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

 

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения размер арендной платы  (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, как верно отметил суд, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами, и нормам законодательства оно не противоречит. При этом суд обоснованно указал, что право требовать уменьшения размера арендной платы может быть реализовано вне зависимости и одновременно с правом на односторонний отказ от договора аренды, когда право арендатора на односторонний отказ от срочного договора аренды закреплено в п. 6.3 договора аренды. Более того, впоследствии право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора было введено Федеральным законом от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

 

Суд правомерно отклонил доводы общества о невозможности изменения размера арендной платы после прекращения действия договора, поскольку данное право арендатора, установленное Законом № 98-ФЗ, может быть реализовано путем предъявления иска с соответствующими требованиями. При определении размера арендной платы, подлежащей внесению ИП за спорный период, суд исходил из следующих обстоятельств. У общества как собственника здания сохранились расходы по его содержанию. Кроме того, имущество истца в период с 28 марта до 29 мая 2020 г. находилось в арендованных помещениях, в связи с этим имело место потребление электроэнергии оборудованием ИП, остававшимся в помещениях, что подтверждается выставленными ответчиком счетами на оплату коммунальных услуг (водоснабжения и электроэнергии) за период с 23 марта 2020 г. по 22 мая 2020 г. и оплатой этих счетов истцом по платежным поручениям от 20 мая 2020 г. № 655, от 27 мая 2020 г. № 616.  89 Аренда Объемы потребления электроэнергии, воды за указанный период значительно ниже, что, с одной стороны, подтверждает то, что арендатор не осуществлял и не мог осуществлять деятельность по организации услуг общественного питания, а с другой стороны, свидетельствует о том, что оборудование ИП размещалось в помещениях, потребляло коммунальные ресурсы, помещения находились в фактическом пользовании и владении истца. С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для полного освобождения ИП от уплаты арендных платежей в заявленные им периоды.

 

Судом установлено, что с другими арендаторами у общества были достигнуты соглашения об уменьшении размера арендной платы в пределах от 10% до 50%. ИП, обосновывая уменьшение размера арендной платы, ссылается на то, что иные арендодатели снизили арендаторам размер арендной платы до минимальной суммы. Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование доводов о сложившейся практике снижения размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. При этом судом принято во внимание то, что, обращаясь к обществу с предложением о внесении изменений в договор аренды, в проекте дополнительного соглашения от 27 апреля 2020 г. ИП предлагал уменьшить размер арендной платы именно на 50%. Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводом суда, считая, что определенный судом размер снижения арендной платы отвечает принципам разумности и справедливости, обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. Таким образом, суд обоснованно удовлетворил исковые требования ИП частично, снизив размер арендной платы за спорный период на 50%.

 

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. № 11АП-14874/2020 по делу № А55-18010/2020

 

Основной тезис. Требование о взыскании задолженности по договору аренды транспортных средств и спецтехники, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено в части. Неустойка не была снижена судом, так как обязательство по оплате задол 90 COVID-19: обзор судебной практики в сфере торгового и потребительского права за 2020 г. женности по арендной плате по договору аренды транспортных средств возникло у ответчика задолго до введения ограничительных мер.

Выдержки. ООО «МАС-авто» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО «РосЭкойл» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды транспортных средств и спецтехники, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28 января 2019 г. по 10 июля 2020 г. Арбитражным судом Самарской области 11 сентября 2020 г. было принято решение в виде резолютивной части, согласно которому исковые требования удовлетворены частично. Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Ответчик указывает, что просрочка в уплате долга была допущена в связи с чрезвычайной ситуацией, в указанный период контрагенты ответчика прекратили внесение платежей и оплату задолженности. Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

 

Ссылки заявителя на сложившуюся в связи коронавирусной инфекцией чрезвычайную ситуацию не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку согласно п. 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом ВС РФ 21 апреля 2020 г.), не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей. Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполне ния обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). Кроме того, обязательство по оплате задолженности по арендной плате по договору аренды транспортных средств и спецтехники № 44/18 от 28 сентября 2018 г. возникло у ответчика задолго до введения ограничительных мер (28 января 2019 г.).

 

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 декабря 2020 г. № Ф03-4973/2020 по делу № А59-2503/2020

 

Основной тезис. В удовлетворении требований арендатора о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым по причине противоэпидемических мер отказано, поскольку ни действующим законодательством, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке, без обращения в суд.

Выдержки. ИП Урумянц А.А. обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к ООО «Универмаг Сахалин» о признании договора аренды нежилого помещения от 15 мая 2008 г. № 87 расторгнутым, о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя. Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30 июля 2020 г., оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2020 г., в удовлетворении исковых требований отказано. ИП Урумянц А.А., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об ошибочном толковании судами п. 5.3 спорного договора аренды нежилого помещения и отсутствия в его содержании условия о праве арендатора на односторонний отказ. Ссылается на то, что действующий на момент заключения оспариваемого договора п. 3 ст. 450 ГК РФ предоставлял арендатору право на односторонний отказ от исполнения договора. Судами по материалам дела установлено, что 15 мая 2008 г. между ОАО «Универмаг Сахалин» (арендодатель) и ИП Урумянцем А.А. (арендатор) заключен договор № 87.

 

В соответствии с п. 5.3 вышеупомянутого договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора он обязан уведомить об этом арендодателя за 20 календарных дней. Согласно п. 8.1 договора стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств  по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

 

ИП 9 апреля 2020 г. направил обществу письмо № 44 с извещением о приостановлении деятельности в арендованном помещении с 30 марта 2020 г. по 30 апреля 2020 г. Приостановление мотивировано эпидемиологической обстановкой, связанной с пандемией вируса COVID-19 и введением карантинных мероприятий в соответствии Указом Президента РФ № 239, указами губернатора Сахалинской области от 18 марта 2020 г. № 16, от 24 марта 2020 г. № 17, от 27 марта 2020 г. № 18, от 31 марта 2020 г. № 19 и от 3 апреля 2020 г. № 22. В извещении истец просил снизить сумму арендной платы до 10%, после открытия – на три месяца до 50%. Также в извещении указано на то, что при отрицательном решении истец будет вынужден расторгнуть договор.

 

Письмом от 17 апреля 2020 г. № 134/20 ООО «Универмаг Сахалин» указало о готовности предоставить скидку по арендной плате до 70% за период с 1 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г. Письмом от 22 апреля 2020 г. ИП со ссылкой на п. 5.3, 8.1 договора, ст. 450.1 и 451 ГК РФ уведомил арендодателя о расторжении договора. Оценив условия договора аренды от 15 мая 2008 г. № 87 в по  рядке ст. 431 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что содержание п. 5.3 договора сводится к соблюдению уведомительного досудебного претензионного порядка разрешения спора, в случае если арендатор придет к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

 

В рассматриваемой ситуации ни законом, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке, без обращения в суд. Учитывая, что соглашение о расторжении спорного договора в добровольном порядке сторонами не подписано, направление ИП (арендатором) в адрес общества уведомления об одностороннем отказе от его исполнения не влечет за собой юридические последствия в виде расторжения договора аренды от 15 мая 2008 г. № 87.