Отсрочка арендной платы в связи с коронавирусом судебная практика

1 апреля 2020 г. вступил в силу Закон № 98-ФЗ, где была закреплена ст. 19, в которой содержатся положения, посвященные арендным правоотношениям. Данная статья вносит изменения или даже вторгается в цивилистические, т.е. в частные, правоотношения, связанные с регулированием договорных отношений в сфере аренды. Вспомним указанные положения.

 

Арендатору предоставляется право требовать отсрочки уплаты арендной платы. Согласно этой норме, арендодатель обязан заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

 

При этом примечательно, что требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ, т.е. вновь государство вмешивается в частные правоотношения. Представляется, что необходимо несколько повременить с подписанием упомянутых дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам аренды, поскольку существует надежда, что Правительство РФ не распространит данное положение на всех участников арендных правоотношений либо продумает сбалансированную модель взаимодействия в целях сохранения принципов равенства и эквивалентности встречного предоставления, на страже которых должно стоять гражданского право.

 

Устанавливается, что стороны вправе заключать соглашение об изменении арендной платы в любое время в течение 2020 г. Цели введения этой нормы не вполне ясны, поскольку в силу основ договорного права, а также положений гл. 34 ГК РФ стороны договора аренды в любой момент могут заключить соответствующее соглашение об изменении условий договора аренды, в том числе в части арендных платежей.

 

Более того, Пленум ВАС РФ еще в 2013 г. обратил внимание в Постановлении № 731 на то обстоятельство, что ограничения кратности пересмотра размера арендных платежей предусмотрены лишь для случаев, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. 1 Абзац третий п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).  65 Аренда 3. Арендатору предоставляется право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества в результате принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

 

Думается, данное положение задает в целом позитивный вектор регулирования отношений с учетом следующих оговорок: 1) государство вторгается в частные правоотношения, предоставляя одной стороне договора преимущества по сравнению с другой; 2) государство не раскрывает существо: а) понятия «невозможность использования»; б) критерия для уменьшения арендной платы. При таких обстоятельствах представляется, что указанная норма будет способствовать скорее возникновению споров между арендодателями и арендаторами, нежели их разрешению.

 

В конечном итоге она лишь вновь подтверждает положения ст. 451 ГК РФ, согласно которой сторона договора может инициировать, в том числе в судебном порядке, изменение условий договора или его расторжение при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

 

За некоторыми арендаторами закрепляется право на 1) выдвижение требования о заключении соглашения об уменьшении арендной платы или 2) заявление одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

 

Вводится положение, которое по заключенным до момента введения режима повышенной готовности договорам аренды предоставляет арендатору, отвечающему ряду признаков (субъект малого или среднего предпринимательства; осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ) право требовать от арендодателя заключения соглашения об уменьшении арендной платы на срок до одного года или заявить односторонний отказ от исполнения договора аренды при следующих условиях: между арендодателем и арендатором в течение 14 рабочих дней с момента выдвижения требования о заключении соглашения об уменьшении арендной платы такое соглашение не достигнуто; односторонний отказ от договора заявлен не позднее 1 октября 2020 г. При этом в качестве правовых последствий одностороннего отказа арендатора от договора аренды устанавливается следующее: арендо 66 COVID-19: обзор судебной практики в сфере торгового и потребительского права за 2020 г. датель не вправе требовать уплаты каких-либо убытков, штрафных санкций или платежей за реализацию права на односторонний отказ от договора аренды, заключенного до введения режима повышенной готовности; арендодатель вправе сохранить за собой обеспечительный взнос, ранее полученный от арендатора.

 

Вводится обязанность в отношении арендодателей, являющихся владельцами государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в ч. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, по заключению дополнительных соглашений с арендаторами о продлении срока аренды до одного года на тех же условиях или на условиях, согласованных сторонами, но не ухудшающих положение арендатора.

 

Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать, независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды при соблюдении следующих условий:

? договор аренды заключен до момента введения режима повышенной готовности в соответствующем субъекте РФ;

? на дату выдвижения указанного требования срок действия договора аренды не истек;

? на дату выдвижения указанного требования арендодателем не было заявлено требование о расторжении договора аренды;

? на дату выдвижения указанного требования отсутствуют неустраненные нарушения, допущенные арендатором при использовании такого земельного участка.

 

Срок для реализации права на заключение упомянутого дополнительного соглашения – до 1 марта 2021 г. 7. В продолжение и в развитие предыдущего положения устанавливается, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть продлен на основании соответствующего дополнительного соглашения не более чем на срок действия заключенного договора аренды и в любом случае не более чем на три года. 8. Регламентируется, что арендодатель обязан заключить указанное дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственно 67 Аренда сти, без проведения торгов и в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заявления арендатором соответствующего требования.

Судебная практика по аренде в период коронавируса

Итак, рассмотрим наиболее интересную судебную практику, касающуюся споров в арендных правоотношениях, а также рассуждения судов о применимости положений ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 7 сентября 2020 г. по делу № А71-2901/2020

 

Основной тезис. Отсутствие денежных средств на счетах арендатора из-за наступления пандемии не может являться основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей.

 

Выдержки. Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с ноября 2019 г. по январь 2020 г. у последнего возникла задолженность в размере 3 389 720 руб. 38 коп. Претензией № 1.1021-19 от 24 декабря 2019 г. истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности. Отсутствие со стороны арендатора действий по оплате суммы долга в полном объеме послужило истцу обстоятельством для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

 

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что 19 мая 2020 г. стороны договорились о предоставлении ответчику отсрочки арендных платежей исходя из сложившейся ситуации – введения режима самоизоляции, существенного падения объемов производства в 1 квартале 2020 г. на 48% по сравнению со среднемесячными показателями 2019 г., а также с целью сохранения существующих рабочих мест, обеспечения финансовой устойчивости предприятия и исключения банкротства, руководствуясь Распоряжением Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Постановление Правительства РФ № 670-р), предусматривающего отсрочку арендной платы за 2020 г. и уплату ее равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды, в 2021 г. или на иных условиях, которые будут дополнительно согласованы в дальнейшем.

 

Наличие и основания возникновения задолженности ответчика перед истцом по договору подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами (договор аренды недвижимого имущества № 29 от 1 января 2010 г., дополнительное соглашение № 3 от 15 апреля  68 COVID-19: обзор судебной практики в сфере торгового и потребительского права за 2020 г. 2015 г., дополнительное соглашение № 4 от 16 декабря 2016 г., дополнительное соглашение № 5 от 18 марта 2019 г.). Ответчик наличие и размер задолженности не оспорил, доказательств оплаты долга в материалы дела не представил (ст. 65, п. 3.1 ст. 70 АПК РФ). При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств.

 

Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения). Ссылка ответчика на Распоряжение Правительства РФ № 670-р в данном случае не может являться основанием для освобождения от обязанности исполнять обязательства по арендной плате в сроки, установленные договором, поскольку указанное Распоряжение предусматривает предоставление отсрочки по арендной плате по договорам аренды федерального имущества.

 

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2020 г. по делу № А40-70812/20-50-513

Основной тезис. В случае если отсутствуют основания для расторжения договора по обстоятельствам, связанным с наступлением форсмажора, суд может расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ.

Выдержки. Между обществом с ограниченной ответственностью «Юг Девелопмент» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «ХАКЕРЮ» (первоначальным арендатором) 14 августа 2017 г. был заключен договор аренды нежилых помещений № 17-21/ДМ. В соответствии с дополнительным соглашением № 3 к договору от 1 февраля 2019 г. все права и обязанности по договору перешли  69 Аренда от ООО «ХАКЕРЮ» к образовательной автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Высшая школа информационных технологий и безопасности» (новый арендатор).

 

Пункт 4 договора установлены период срока аренды и размер постоянной и переменной арендной платы. Указом Президента РФ № 206 период с 30 марта 2020 г. по 3 апреля 2020 г. определен нерабочими днями. Указом Президента РФ № 239 период с 4 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 г. также объявлен нерабочими днями. Пунктом 13 Указа № 12-УМ (в ред. указа мэра Москвы от 16 марта 2021 г. № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» (далее – Указ № 21-УМ)) установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-CoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Законом о защите населения. В связи с приостановлением образовательного процесса исполнение договора для истца стало невыполнимым, в связи с чем он обратился к арендодателю с предложением о внесении изменений в договор или о его расторжении, в удовлетворении которого арендодателем было отказано, что подтверждается письмом исх. № 90 от 24 марта 2020 г. Учитывая невозможность досудебного урегулирования спора, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора № 17-21/ДМ от 14 августа 2017 г. Пункт 10 договора установлен порядок расторжения, а также основания для расторжения, в том числе в одностороннем порядке. Однако, изучив условия договора, суд установил, что договором предусмотрено лишь право арендодателя на расторжение, право арендатора расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 17-21/ДМ от 14 августа 2017 г. условиями договора не предусмотрено. Истец квалифицирует введенные карантинные меры как обстоятельства непреодолимой силы, в связи с чем просит расторгнуть договор на основании п. 15.8 договора, который предусматривает, что действие обстоятельств непреодолимой силы сроком более трех месяцев является для сторон основанием для расторжения договора по решению суда.

 

Данный довод судом изучен и признан необоснованным исходя из следующего. Согласно п. 2.2 указа мэра Москвы от 8 июня 2020 г. № 68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности» с 9 июня 2020 г.: возобновляется доступ работников в здания, строения, сооружения (помещения в них) на территории образовательных организаций с соблюдением требований, установленных Департаментом образования и науки города Москвы на основании предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве. Таким образом, обстоятельства непреодолимой силы, на которые ссылается истец, составили по продолжительности менее трех месяцев и в настоящий момент полностью отпали. В данном случае все ограничения в деятельности истца, связанные с ранее действующим режимом повышенной готовности на территории г. Москвы, сняты, деятельность истца возобновлена.

 

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования о расторжении договора исходя из доводов о наличии обстоятельств непреодолимой силы. Однако суд удовлетворяет заявленные требования о расторжении договора на основании следующего. В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Введение карантинных мер, переход на дистанционное обучение части учащихся, повлекшие серьезные изменения в образовательном процессе, целью которого и было заключение договора аренды нежилых помещений № 17-21/ДМ от 14 августа 2017 г., суд расценивает именно как обстоятельства, изменившиеся настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на установленных условиях. Кроме того, суд обращает внимание на отсутствие у арендатора в целом какой-либо возможности расторгнуть договор аренды в связи с тем, что это не предусмотрено условиями договора.