Как вернуть обеспечительный платеж по договору аренды

Арендодатели все чаще включают в договор условие о том, что обеспечительный платеж остается у них, даже если арендатор не допустил нарушений, или предусматривают и неустойку, и удержание обеспечительного платежа на случай нарушений договора. На что арендатору обратить внимание в договоре, чтобы не платить лишнего.

Определите условия и порядок возврата обеспечительного платежа

Арендодатель может указать в договоре, что обеспечительный платеж арендатору не вернет, даже если тот надлежаще исполнит обязательства, и не засчитает такой платеж в счет их исполнения. Поскольку условие о возврате — диспозитивное,381.1 ГК суды в таком случае встают на сторону арендодателя и принимают условия, по которым обеспечительный платеж не возвращают арендатору.ВС А40 Поэтому постарайтесь согласовать в договоре другое условие, о возврате платежа.

 

При прекращении договора аренды обеспечительный платеж возвращается арендатору в порядке и сроки, указанные в договоре. Обеспечительный платеж возвращается арендатору в случае расторжения договора по соглашению сторон, прекращения договора по инициативе арендодателя.

 

Согласуйте срок возврата. Например, что обеспечительный платеж арендодатель должен вернуть арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента, как тот передаст объект аренды по акту приема-передачи. Укажите способ возврата платежа, например, путем безналичного перевода на счет.

Если не установите в договоре срок и порядок возврата обеспечительного платежа, будут применяться положения закона. Например, ГК устанавливает: если обстоятельства, при которых платеж остается у арендодателя, не наступили в согласованный срок, он должен вернуть платеж при прекращении обязательства. То есть арендодатель возвращает обеспечительный платеж по окончании аренды, если у арендатора нет долга по арендной плате, в течение семи дней со дня предъявления требования о возврате платежа. Чтобы арендодатель не пропустил уведомление с таким требованием, направляйте его по адресу, который указан в реквизитах сторон договора.

 

Если в договоре будут спорные формулировки о возврате обеспечительного платежа, можно заставить арендатора вернуть деньги через суд. Пример: стороны указали в договоре, что арендатор вносит обеспечительный платеж в качестве гарантии исполнения обязанностей. Также согласовали, что арендодатель вправе удержать платеж в качестве штрафа, если стороны досрочно расторгнут договор по требованию арендатора. Установили, что арендодатель вернет обеспечительный платеж, если будут соблюдаться условия порядка расторжения договора. Арендатор сообщил арендодателю о досрочном расторжении договора, вернул помещения, но не получил обеспечительный платеж. 

 

Обеспечительный платеж можно применять только к денежным обязательствам. Например, нельзя с его помощью обеспечить обязанность заключить договор.

 

Три инстанции отказали: решили, что арендодатель был вправе удержать обеспечительный платеж. Сослались на договор, где стороны определили, что арендодатель сохраняет сумму платежа за собой, если досрочно расторгнет договор по требованию арендатора. Верховный суд отменил решения и направил дело на новое рассмотрение. Указал: арендатор уведомил арендодателя и вернул помещения в порядке, который предусматривал договор. О каких-либо нарушениях договора арендодатель не заявлял. Отказ вернуть обеспечительный платеж мотивировал тем, что в договоре нет такого условия.

 

Верховный суд указал: нижестоящие инстанции должны системно истолковать договор. У сторон разные суждения о согласовании условий о возврате обеспечительного платежа при досрочном прекращении, они толкуют условия исходя каждый из своих интересов. Необходимо выявить, какова была воля сторон при заключении договора об условиях, которые связаны с обеспечительным взносом, имеющим также функцию платы за расторжение договора. При этом нельзя допустить возможность какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, а также нарушать принцип свободы договора и баланса интересов сторон.

Согласуйте точный размер штрафа, если арендодатель настаивает на удержании платежа

Арендодатель может предусмотреть санкцию за то, что арендатор досрочно расторгнет договор: неустойку или штраф, обеспечивать исполнение которых и будет обеспечительный платеж. В этом случае платеж компенсирует убытки арендодателя, которые тот понесет при досрочном расторжении. Таким образом, свои потери арендодатель определяет заранее.

 

Включите условие, что в случае досрочного расторжения договора штраф не взыщут из суммы обеспечительного платежа. Если не можете избежать подобных условий, согласуйте в договоре точный размер штрафа или предусмотрите формулу его расчета.

 

За неисполнение Арендатором обязательства оплаты арендных платежей Арендатор обязуется по требованию Арендодателя уплатить штраф в размере 30 000 рублей за каждый факт нарушения.

 

За нарушение Арендатором запрета по совершению перепланировки помещения Арендатор обязуется по требованию Арендодателя уплатить штраф в размере, рассчитываемом по следующей формуле: 1/5 арендной платы x 12 месяцев, но не более 200 000 рублей за каждый факт нарушения.

Если обеспечительным платежом арендодатель планирует покрывать убытки, которые он понесет по вине компании как арендатора, проследите, чтобы в договоре было указано, какие именно. Например, если арендатор причинит ущерб имуществу, помещению или территории, которая прилегает к зданию, не выплатит какой-либо платеж или нарушит другое условие договора. Арендатору важно, чтобы обеспечительная функция платежа была предусмотрена для закрытого списка случаев, а не для всех.

 

Проверьте, не предусматривает ли договор двойную меру ответственности за одно нарушение. Иначе суд может ее применить.

 

Пример: арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора, при этом не заплатил часть арендной платы и не внес обеспечительный платеж, как должен был по условиям договора. Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании долга, пеней и обеспечительного платежа.

 

Три инстанции удовлетворили иск. Указали: по условиям договора арендодатель удерживает обеспечительный платеж в полном объеме, если договор досрочно расторгнут из-за того, что арендатор нарушит условия договора. При этом арендатор, который не оплатил аренду, должен заплатить договорную неустойку и не вправе требовать возврата обеспечительного платежа со ссылкой на невозможность применить две меры ответственности за одно нарушение. Таким образом, согласно условиям договора, обеспечительный платеж исполняет «штрафную» функцию.

 

Если арендодатель одновременно удерживает обеспечительный платеж и штраф за нарушение договора, но их размер слишком велик, доказывайте в суде несоразмерность взыскиваемой суммы и понесенных убытков. Если арендатор докажет такую несоразмерность и факт злоупотребления правом со стороны арендодателя, суд может уменьшить удерживаемые суммы.

 

Пример: суд снизил заявленный арендодателем размер штрафа за нарушение договора в 10 раз и отказал во взыскании с арендатора обеспечительного платежа. Решил, что взыскание штрафа в полной сумме без обоснования возможности причинения арендодателю значительного ущерба привело бы к тому, что тот получит необоснованную выгоду. В договоре нет условия о возможности одновременно взыскать неустойку и удержать в качестве меры ответственности обеспечительный платеж.