Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке с помощью риэлтора и без

Полностью получить гарантию на безопасную покупку вторичного жилья практически невозможно, но вы просто обязаны проверить те риски, которые вам позволяет закон и доступные реестры, информация и документы. Сейчас мы разберем самые частые рисковые зоны и выясним, как исключить потенциальные проблемы и отказаться от квартир, которые скрывают подводные камни. Проверку выбранного варианта нужно осуществлять пошагово и не полагаться на банк или риелтора, они просто посредники и после совершения сделки ничем вам не помогут и скорее всего, не захотят даже участвовать в вашей защите. Итак, с чего все начинается ...

 

Даже, если вы покупаете квартиру через кредит в банке, не ждите, что квартиру проверит сам банк. Если есть право собственности на квартиру - это не значит, что собственник может ею распоряжаться.

 

 

Покупка квартиры с участием риелтора.

 

Первое правило: риелтор ваш помощник, но не друг, ему главное, чтобы сделка совершилась и он получил свой процент. После этого риелтор ни за что не отвечает, а вам главное, чтобы квартиру у вас потом не забрали, то есть вас интересует безопасность. Если через полгода к вам придут родственники продавца и решат оспорить сделку, это будут ваши проблемы, поэтому запомните какими бы милыми обходительными и внимательными риелторы, проверяйте все сами, будьте начеку, не доверяйте словам и ищите подвох во всем.

 

Это не значит, что все риелторы обманщики, вовсе нет, есть ответственные, честные, но лучше перестраховаться. Риелтор по умолчанию не обладает юридической экспертизой, а даже если обладает, то отказаться от сделки из-за ее небезопасности у него просто нет желания, но есть мотив заработать.  Рассматривайте риелтора просто, как источник информации, он собирает для вас документы, показывает объекты и знакомит с продавцами, а вы проверяете и задаете вопросы.

 

 

 Первое: узнаем, кто именно является собственником, а кто продавцом!

Чаще всего квартиру вам показывает риелтор и совсем не обязательно, что именно собственника – продавца, он может быть другой, но вы не можете знать об этом вплоть до самой сделки, если не спросите и думаете, что вот эта приятная женщина, которая любезно рассказывает по квартире и есть собственница. Внесете задаток и будет сюрприз - настоящим продавцом может оказаться пожилой пьющий мужчина или семья с тремя детьми. Вам нужно сразу узнать с кем придется заключать договор купли-продажи, это поможет оценить риски, поэтому, правило второе - сразу узнайте, кто выступает на стороне продавца: собственники или представитель по доверенности и кто этот представитель риелтор или кто-то еще можно заключить сделку из представители, у него должна быть нотариальная доверенность в которой написано о праве на продажу именно этой квартиры, но будьте осторожны, бывает что по доверенности квартиры продают мошенники, они хитростью получают документ и оформляет сделку, хотя собственник квартиры даже не в курсе, что она продается или собственник отозвал доверенность, а мошенник все равно пытается получить деньги в счет оплаты квартиры.

 

Второе: проверяем действие доверенности!

Действие доверенности можно проверить на специальном реестре в открытом доступе, ищете его в поисковиках. Но риски при таком раскладе все равно сильно повышается, если не хотите рисковать узнаете, кто фактически продает квартиру и просите, чтобы на сделку пришел сам собственник лично. Еще один вопрос кто собственной квартиры, обязательно выясните - кто чистится владельцем данного жилья, то есть на кого оформлено право собственности, это может быть один человек или несколько. Нужно узнать обо всех, проще всего проверить собственников по выписке из единого государственного реестра недвижимости.

 

Третье: сами запрашиваем выписку из реестра, не смотрим копию от продавца!

Эту выписку может взять кто угодно, она платное, но стоит не так уж дорого - несколько сотен рублей. Закажите сами, ссылка на сервис – через поиск с сайта Росреестра, там можно заказать и другие выписки, например, как часто квартиру продавали в последнее время, выписка должна быть, как можно ближе к сделке.  Если неделю назад собственником квартиры был один человек, за день до сделки он может быть уже не владелец, и так вы узнали кто собственник. Если квартира принадлежит одному человеку все проще, он и будет стороной договора, можно обойтись без нотариуса, если у квартиры несколько собственников - сделку нужно оформлять через нотариуса и все должны быть согласны на продажу. В последний день может выясниться, что один из собственников в другом городе или против сделки, поэтому проверяйте заранее.

 

 

Четвертое: среди собственников – никаких детей!

Одна из самых сложных ситуаций, когда в числе собственников несовершеннолетние дети, там подключаются органы опеки и попечительства, они призваны защищать несовершеннолетних и поставят условия, чтобы продавцы квартиры, которую вы хотите купить - купили себе тут же новую квартиру и выделили там доли не меньше прежних для детей и за всем этим следит государство. Помните, если вариант покажется сомнительным откажетесь от сделки и поищите другую квартиру, и так мы узнали кто собственник, пришла пора разобраться в каком состоянии находится этот собственник.

 

Пятое: проверяем вменяемость и статус собственника!

Чтобы сделку не оспорили, а квартиру не вернули продавцу, он должен понимать смысл своих действий и у него в принципе должно быть право совершать сделки, в том числе по продаже своей квартиры, если есть право собственности на квартиру, это не значит, что собственник может ею распоряжаться и понимает, что делает взрослый человек, который приходит на сделку в белой рубашке и адекватно отвечает на все вопросы.

Собственник может иметь психиатрический диагноз или страдать от тяжелой болезни или принимать серьезные препараты или просто быть в стрессе - все это повод признать вашу сделку недействительной, конечно, не автоматически, а через суд после экспертиз, но такое правда бывает.

 

Дееспособность продавца может подтвердить специальная экспертиза, даже нотариус не может этого сделать, хотя риелтор будет убеждать вас в обратном.  В сомнительных случаях для надежности запросите справку у продавца, квартиру может быть то рискованно покупать у пожилых людей, у людей с признаками необычного поведения или алкоголизма, если квартиру подарили или передали по наследству, даже если предложение кажется очень выгодным и это квартира ваши мечты, настаивайте на экспертизе или справке.

 

 

Шестое: в браке продавец или нет.

Очень - очень внимательно присматривайтесь к продавцу, но допустим ваш продавец дееспособен, пришла пора спросить в браке ли собственник и это будет не личный вопрос для вас, а как для покупателя, это очень важно, если продавец в браке, то может понадобиться согласие супруга на продажу квартиры. Причем не устная и даже не просто письменная, а оформленное у нотариуса, это необходимо, если квартиру покупали в браке, то есть это имущество совместно нажитое. Продать его можно только при согласии другого супруга.

 

Бывают исключения, например, если у супругов есть брачный договор, по нему эта квартира принадлежит кому-то одному или если эту квартиру супругу подарили, тогда согласие не понадобится, но все это нужно проверять, потому что знаете, как бывает купили в браке с одним супругом, а продают в драке с другим, а потом появляется тот первый супруг и говорит, что он не согласен. Да, таких историй полно, сделку могут признать недействительной, иногда так действуют мошенники – разводятся, продают квартиру, а потом якобы бывший супруг подает в суд на другого супруга, чтобы признать сделку недействительной. Продажу отменят, квартиру у вас заберут, а деньги будете выбивать через суд и скорее всего ничего не будет.

 

Седьмое: проверяем саму квартиру!

Теперь давайте проверим квартиру, какие там риски, у каждой вторички есть история, бывает что квартире 20 лет и за это время ее несколько раз продавали, завещали, наследовали, дарили и делили при разводе. Чем больше сделок, тем больше рисков для следующего покупателя. Если покупателем хотите стать вы-то именно вам важно знать, что происходило с квартирой по крайней мере за несколько последних лет.

 

Поинтересуйтесь, как приобретали квартиру каждый из предыдущих собственников, это была возмездная сделка или дарение или наследство, дело в том, что при оспаривании безвозмездной сделки, квартиру вернуть тому, кто дарил, а деньги придется возвращать через суд и не факт, что их удастся когда-нибудь получить.

 

Любые безвозмездные сделки - это повышенный риск, запросто может объявиться наследник, который не знал о смерти родственника или выяснится, что дарение осуществляли под давлением, также с приватизацией может оказаться, что на момент приватизации, в квартире был зарегистрирован и кто-то еще и его права ущемлены. Спустя года он может решить восстановить их, а пострадать вы, даже с куплей-продажей нужно проверять предыдущие сделки, кто продавал квартиру вашему продавцу, был ли тот человек в браке, есть ли  согласие супруга на продажу, заплатили ли вообще ему деньги, есть ли расписка, не все этапы можно проверить, но стоит хотя бы попробовать. По справке из роста реестра можно узнать какие сделки были из квартиры за последнее время, если за пару лет и продавали несколько раз - это высокий риск и как минимум повод задуматься. Не надейтесь, что квартиру проверит банк при оформлении ипотеки, он кое-что проверяет, но не настолько глубоко. Тема с покупкой жилой недвижимости достаточно объемная и обширная поэтому мы будем дополнять статью постепенно.