Использование общедомового имущества без согласия собственников

Независимо от экономической ситуации в стране, каждый владелец бизнеса стремится увеличить прибыль от своей деятельности. Можно увеличить выручку за счет расширения объема производства или повышения цен, но когда не удается это реализовать, некоторые предприниматели рассматривают вариант снижения затрат. Каждый предприниматель волен самостоятельно определять, какой из множества методов оптимизации расходов наиболее подходит ему.

В данном обзоре мы рассмотрим позиции судов в ситуации, когда собственник помещения в многоквартирном доме открывает частный детский садик и, не организовывая собственную детскую площадку, для прогулок воспитанников использует игровую площадку дома, входящую в состав общедомового имущества. Но собственники помещений МКД категорически против чтобы территория детской площадки, которая устанавливалась и содержится за их счет, использовалась в коммерческих целях одним предпринимателем.

Как известно, земельный участок под многоквартирным домом и расположенные на нем объекты принадлежат всем собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

При этом к компетенции общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме относятся вопросы, связанные с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им, а также принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Исходя из ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вместе с тем, согласно п. 4.10. СанПиН 2.4.1.3147-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к дошкольным группам, размещенным в жилых помещениях жилищного фонда», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.12.2013 года № 68 для организации прогулок используются оборудованные детские площадки. Допускается использование внутридомовых территорий, скверов и парков.

Из положений п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом владение и пользование таким имуществом при недостижении согласия осуществляется в порядке, устанавливаемом судом (ст. ст. 246, 247 ГК РФ).

С учетом приведенных норм права, запрет собственнику помещения использовать детскую площадку для организации прогулок детей из частного детского сада, в отсутствие соответствующего решения ОСС, устанавливающего ограничение на использование общего имущества владельцем детского сада при ведении им коммерческой деятельности, будет являться неправомерным.

Указанный вывод подтверждается также судебной практикой, а именно Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 № 07АП-562/2019(1,2) по делу № А45-33392/2018:

«Судом первой инстанции верно указано, что препятствия в пользовании имуществом могут выражаться не только в виде тех или иных физических действий (физическое препятствование проходу, проезду на земельный участок через ворота), но также в виде требований тех или иных лиц о необходимости покинуть территорию земельного участка или расположенной на ней детской площадки. Подобные требования, хотя и не имеют овеществленного характера, тем не менее объективно создают сложности в пользовании имуществом…

Применяя к сложившимся отношениям положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что детская площадка и спортивная площадка находятся в общей долевой собственности собственников помещений дома N 2/3 по Дачному шоссе.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" режим использования общего имущества здания определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательства проведения такого собрания собственников помещений на момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют.

На момент рассмотрения спора фактически сложился порядок совместного пользования общим имуществом обществом и собственниками помещений в доме.

При этом, ТСН "Дачное шоссе 2/1" не является собственником земельного участка, спортивной и детской площадок, тем не менее в отсутствие законных оснований ограничивает использование данных объектов со стороны ответчика».

Вместе с тем, собственники помещений МКД вправе на общем собрании ввести ограничение на использование земельного участка, а также определить механизм ограничения доступа к детской площадке при организации прогулок детей собственником частного детского сада.

Но необходимо учитывать, что в случае судебного разбирательства, судом при вынесении решения также может исследоваться и вопрос нуждаемости владельца детского сада в использовании земельного участка.

Так, согласно Апелляционному определению Свердловского районного суда г. Кострома от 01 июля 2014 года по делу № 11-119/2014 (следует учесть, что детский сад располагался в доме с момента постройки) в пользование частного детского сада была выделена часть земельного участка:

«При этом суд признал обоснованными доводы истца о нуждаемости в использовании спорного земельного участка третьим лицом для выполнения социальной функции по обеспечению возможности посещения детьми г.Костромы дошкольного образовательного учреждения. Для истца, как арендодателя, имеется необходимость обеспечить арендатора для использования арендуемых помещений в соответствии с их назначением соответствующим земельным участком.

Истец является собственником нежилого помещения …

Возможность определения порядка пользования земельным участком по фактически сложившемуся порядку пользования, с отступлением от соответствия размеру долей в праве собственности на строение (помещения в жилом доме) допускается действующим законодательством, как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». Согласно п. 37 данного постановления, разрешая требование об определении порядка пользования земельным участком, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе, реальную возможность совместного пользования….».

Если в Вашем доме сложилась похожая ситуация, то можно рекомендовать направить в адрес владельца детского сада претензию. Если не удастся разрешить проблему «мирным» путем, то следующим шагом может стать жалоба в прокуратуру на предмет проведения проверки по факту нарушения прав собственников помещений МКД. При этом, желательно составить коллективное заявление от имени нескольких собственников. Также, при наличии оснований, возможно обращение с жалобой на нарушение санитарно-эпидемиологических норм и пожарной безопасности в надзорные органы.

Если контролирующими органами будет выявлено нарушение требований действующего законодательства, деятельность частного детского сада может быть признана незаконной (Решение Центрального районного суда г. Сочи от 06 декабря 2019 года по делу № 2-5511/2019, Решение Соликамского городского суда Пермского края от 25 июня 2013 года по делу № 2-1119/13).

Необходимо отметить, что возможно также установление запрета на организацию и размещение в многоквартирном доме частного детского сада путем подачи искового заявления от собственников помещений/УО к собственнику детского сада.

В качестве примера можно привести Решение Железнодорожного суда г. Красноярска от 14 апреля 2014 года по делу № 2-4300/2013:

«…При этом, доводы ФИО2 о том, что размещение группы по присмотру за детьми в квартире на втором этаже и использование детской площадки, соответствует требованиям СанПин 2.4.1.3147-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к дошкольным группам, размещенным в жилых помещениях жилищного фонда», не имеют правового значения для существа спора при доказанности нарушений прав собственников жилого дома. Указанные Правила не содержат разрешения индивидуальным предпринимателям использовать принадлежащее собственникам многоквартирного дома имущество без их согласия. В противном случае это противоречило бы ст. 35 Конституции РФ, гарантирующей защиту права собственности от любых посягательств…

С учетом изложенного, суд принимает решение об удовлетворении исковых требований ФИО5 и ТСЖ «ФИО33», предъявленных к ФИО2, о защите прав собственников путем установления ответчику запрета на организацию и размещение дошкольной группы по присмотру и уходу за детьми в <адрес>, расположенной на втором этаже в жилом <адрес>Г по <адрес>, поскольку только таким способом возможна защита прав и законных интересов ФИО5 и иных собственников помещений в жилом доме. При этом, суд учитывает, что ответчик ФИО2 не лишена возможности осуществлять свою предпринимательскую деятельность в ином помещении с соблюдением требований ст.17 ЖК РФ...».

На основании анализа судебной практики, при принятии решения об урегулировании вопроса использования общего имущества в судебном порядке, необходимо в качестве оснований для удовлетворения иска составить всевозможные акты о нарушении прав собственников помещений деятельностью частного детского сада, которые могут выражаться:

• в наличии мусора и грязи на придомовой территории;
• постоянного шума;
• причиненном ущербе общему имуществу собственников в результате действий третьих лиц;
• действий работников частного детского сада и т.п.

В идеале привлечь в качестве третьих лиц надзорные органы, которые могут дать суду показания о действительном нарушении санитарно-эпидемиологических требований в частном детском саду, показать суду факт обращения в прокуратуру (в случае бездействия последней), приложить ответ прокуратуры.