Недействительная сделка как юридический факт и как сделка

Защита прав и свобод человека и гражданина в условиях современной рыночной экономики требует, чтобы в процессе гражданских правоотношений их участники грамотно понимали правовые последствия совершаемых ими действий. В противном случае формируются существенные риски для гражданско-правовых отношений между гражданами, могут быть нарушены их права, в том числе и фундаментальные. Для защиты прав и свобод граждан, их законных интересов законодателем была предусмотрена возможность признания определенных действий субъектов гражданского права недействительными.

Процесс заключения сделок, т. е. действий юридических лиц и граждан, направленных на «установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей», регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Глава ГК РФ посвящена недействительным сделкам. Недействительные сделки разделяются на оспоримые (признаваемые недействительными по решению суда) и ничтожные (недействительность которых не нуждается в судебном решении). Признание сделок недействительными осуществляется в соответствии с гражданским правом Российской Федерации. Однако в некоторых случаях недействительные сделки могут маскировать факты мошеннических действий, хищений, иных преступлений в отношении одной из сторон сделок или обеих сторон сделок.

В таких ситуациях с помощью заключения сделки – оспоримой или ничтожной – злоумышленники пытаются прикрыть реализацию своих преступных схем. Анализ недействительных сделок как прикрытия факта мошенничества осуществляется на стыке развития уголовного и гражданского права, поскольку недействительность сделок регулируется Гражданским кодексом РФ, а мошенничество, хищение, вымогательство и иные преступления, которые могут прикрываться сделками, являются преступлениями с предусмотренной Уголовным кодексом РФ ответственностью. В ст. ГК РФ предусматривается возможность признания недействительными по решению суда следующих сделок: совершенных под влиянием насилия или угрозы; совершенных под влиянием обмана. Вторая группа сделок чаще всего и является прикрытием для мошеннических действий злоумышленников. Как отмечает А.А. Малофеев, сделки, совершенные с пороками воли, «относятся к оспоримым сделкам, т. е. признаются недействительными в силу решения суда на основе иска, заявленного потерпевшей стороной».

Одними из наиболее распространенных видов мошенничества, совершаемых под прикрытием сделок, являются действия на рынке недвижимости. К сожалению, существующее законодательство и правоприменительная практика не гарантируют участникам рынка недвижимости защиту от мошеннических действий. А.А. Бабин и Н.М. Коркина подразделяют мошеннические действия на рынке недвижимости на три группы:  преступления, направленные на хищение чужого имущества (обман, шантаж, рейдерство), замаскированное мошенничество (продажа по поддельным документам, притворные сделки); ) действия, направленные на сокрытие информации об объекте недвижимости (например, о наличии обременения, прописанных лицах и т. д.). Однако, с нашей точки зрения, целесообразно внутри первой группы мошеннических действий все же выделить две подгруппы: преступления насильственного характера, связанные с угрозами, рейдерскими захватами недвижимости, и преступления, основанные на обмане потерпевшей стороны. Последние схемы чаще всего используются в отношении социально неблагополучных граждан. Право собственности на любой объект недвижимости в Российской Федерации возникает с момента регистрации такого права уполномоченным органом.

Поскольку правовая экспертиза при регистрации права собственности проводится формально, государственный орган регистрации не анализирует особенности юридической истории объекта недвижимости. Именно это обстоятельство чаще всего используется для прикрытия таких действий, как сокрытие информации об объекте недвижимости. Поскольку оспорить регистрацию права на недвижимое имущество можно лишь в судебном порядке, потерпевшая сторона оказывается перед необходимостью начала судебного разбирательства. А.В. Пермяков, рассматривая сложный вопрос обмана при заключении сделки, подчеркивает, что для признания действий обманом необходимо, чтобы одна из сторон сделки находилась в неведении или имела неправильные представления относительно значимых условий сделки. Кроме того, для обмана необходимо, чтобы злоумышленник воздействовал на волю совершающего сделку лица или его представителя. Л.Э. Сенчалиева рассматривает обман как непосредственный специфический признак мошенничества. В то же время следует отметить, что далеко не все сделки, которые были заключены в результате мошенничества, могут быть признаны судом недействительными. Заключенная с помощью фактического обмана сделка юридически может быть действительной, поскольку стороны сделки принимают решение добровольно.

Один из наиболее распространенных примеров: гражданину Х. сотрудники агентства недвижимости пообещали помощь в приобретении жилого дома в населенном пункте районного значения. Гражданин Х. продал свою квартиру в крупном городе, получил на руки сумму денег, было зарегистрировано право собственности на жилой дом в населенном пункте. Однако при более внимательном ознакомлении выяснилось, что поселок негазифицирован, и сроки газификации неизвестны, транспортное сообщение осуществляется лишь двумя рейсами в сутки, необходимая социальная инфраструктура практически отсутствует. Но сделка была заключена в соответствии с ГК РФ, поэтому недействительной ее признать не могут. Гражданин Х. не смог доказать факты обмана со стороны сотрудников агентства недвижимости, поскольку все преимущества жизни в данном населенном пункте ему разъяснялись в устной форме и без сторонних свидетелей. Потребность в защите прав граждан на жилье от мошеннических действий привела к тому, что были внесены изменения в состав статьи УК РФ: Федеральным законом ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья Уголовного кодекса Российской Федерации дополнена частью, в соответствии с которой мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, наказывается лишением свободы на срок со штрафом в размере до одного миллиона рублей. Привлечь к уголовной ответственности по ч. ст. УК РФ можно в том случае, если есть реальные доказательства совершения сделки посредством: использования поддельных документов;  насильственных действий, угроз в отношении потерпевшего;  хищения документов;  обмана. Однако доказать факт обмана потерпевшей стороны удается далеко не во всех случаях. Проблематичность рассматриваемой ситуации может быть устранена в том случае, если в стране будут ужесточены требования, предъявляемые к процессу регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Однако в настоящее время наблюдается противоположная тенденция понижения требований, что осуществляется в интересах развития рынка недвижимости, но несет за собой и соответствующие риски криминального характера. Что касается недействительных сделок, прикрывающих мошенничество в других областях, то здесь ситуация также весьма сложна, и главная проблема заключается в очень тонкой грани между обманом и добровольным выбором одной из сторон сделки. Если в действиях другой стороны сделки не было явных признаков криминала (насилие, угрозы, подделка документов, хищение документов, сокрытие информации), то такая сделка может быть признана действительной со всеми вытекающими последствиями. Существуют определенные пробелы и в правоприменительной практике (например, как подчеркивает Д.В. Ильин, говоря о незаконных сделках с землей, до сих пор отсутствует «сложившаяся судебная и следственная практика квалификации незаконных сделок с землей» ).

Вполне вероятно, что стоило бы заимствовать зарубежный опыт квалификации обманных действий. Так, в гражданском праве ряда европейских государств (Нидерланды, Франция, Швейцария) сокрытие каких-либо важных фактов об объекте сделки также рассматривается в качестве обмана, поскольку препятствует справедливому обороту.