Застройщик не сдал дом вовремя

Развернувшееся на современном этапе бурное строительство на долевых началах тут же выявило множество проблем в жилищном секторе, обусловленных как правовыми, так и иными причинами, среди которых можно отметить недостатки правового регулирования, общий низкий уровень правовой культуры населения, «криминализацию» строительного бизнеса и т. д.

 

Много вопросов у обманутых дольщиков возникает по поводу возмещения расходов на найм жилья, пока квартиру не сдавали вовремя.

Можно ли взыскать с застройщика расходы на аренду жилья

ВС РФ не исключил возможность взыскать деньги за наем квартиры с неторопливого застройщика

 

Застройщик затянул с передачей квартиры дольщику. Последний обратился в суд. В числе прочего он просил возместить расходы на наем жилья. Две инстанции эти требования не удовлетворили: поскольку квартира приобреталась без отделки, дольщик не смог бы в ней жить сразу после получения. ВС РФ в данном вопросе был не так однозначен. Он отправил дело на новое рассмотрение.

 

В частности, ВС РФ указал: надо было установить, когда новая квартира могла быть использована для проживания. Исходя из этого стоило определить, должен ли застройщик возмещать дольщику расходы на аренду жилья.

 

Вероятно, что застройщику придется потратиться, - у ВС РФ подобная практика уже встречалась.

Документ: Определение ВС РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38

 

Большое количество судебных процессов, связанных с долевым строительством, перевело данную проблему из разряда чисто гражданско-правовых отношений в политическую плоскость, поскольку возникли целые общественные движения «обманутых дольщиков». Был принят даже специальный Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регламентирующий вопросы долевого строительства. Приоритетом законодателя при регулировании отношений долевого строительства стала защита интересов дольщика как лица, наиболее слабо защищенного в данной категории договорных отношений.

 

В последнее десятилетие в юридической литературе появилось немало научных исследований, посвященных проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве, в том числе таких видных специалистов в области гражданского права, как С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и др. В основном в этих исследованиях на первом месте стоял вопрос защиты прав и интересов дольщика. Одновременно с этим отмечалась и проблема так называемого «потребительского экстремизма» в долевом строительстве. О том, что этот аспект взаимоотношений участников долевого строительства достаточно актуален, говорит и тот факт, что в Государственную Думу были внесены два законопроекта, посвященные именно проблеме «потребительского экстремизма» в долевом строительстве, один из которых был отклонен, а второй остается на рассмотрении. Так, в пояснительной записке к последнему законопроекту от января 2017 года указано следующее: «В связи с расширяющейся практикой так называемого «потребительского экстремизма» возрастает необходимость более четкого регулирования законом порядка приемки гражданами объектов долевого строительства, сроков устранения недостатков созданных объектов, разрешения споров по качеству».

 

Если обратиться к материалам судебной практики, то можно отметить, что суды при выявлении фактов недобросовестного поведения дольщиков, как правило, связанных с приемом жилого помещения от застройщика, отказывают таким недобросовестным дольщикам в удовлетворении исковых требований. Например, в одном из дел было установлено, что согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале 2014 года. Исполняя свои обязанности, 19 декабря 2014 года застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе 2015 года, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте 2015 года, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта. В удовлетворении требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением срока передачи квартиры отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2016 № 33-15905/2016 по делу № 2-5923/2015).

 

Иногда дольщики предъявляют требования об уменьшении цены работ в связи с малозначительными отступлениями от условий договора, что также не всегда рассматривается судами как нарушение их прав. Так, участник долевого строительства счел незаконным пункт договора о минимальном пороге, при котором возможен перерасчет стоимости квартиры при отклонении площади переданной квартиры от проектной, и полагал, что денежные средства, уплаченные за лишние квадратные метры, подлежат возврату. В удовлетворении требования о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя отказано (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20176/2016).

 

Подобные действия дольщиков нашли свое отражение и в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, где было рекомендовано отказывать во взыскании неустойки в случае явного злоупотребления. То есть проблема недобросовестного поведения дольщиков существует и требует своего доктринального и законодательного разрешения. Под потребительским экстремизмом в научных публикациях обычно понимается «недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода». Недостатком этого определения можно указать использование такого оборота, как «недобросовестное манипулирование нормами закона», поскольку любое манипулирование нормами закона будет недобросовестным, да и сам термин «манипулирование» представляется не вполне удачным. Категории «добросовестного» и «недобросовестного» поведения участников гражданских правоотношений являются предметом множества научных исследований.

 

Что касается законодательного определения понятия «добросовестность», то здесь будет уместным привести статью 1 Гражданского кодекса РФ, которая с 1 марта 2013 года закрепила сферу действия принципа добросовестности, а именно распространила его на все действия, связанные с установлением, осуществлением и защитой гражданских прав, и предусмотрела, что при исполнении гражданских обязанностей и реализации своих гражданских прав все участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В целом, как представляется, недобросовестное поведение связано либо с реализацией гражданских прав, их установлением, осуществлением и защитой, либо с исполнением гражданских обязанностей участников гражданских правоотношений. Это вполне объяснимо, поскольку любое гражданское правоотношение представлено двумя аспектами – реализацией права и исполнением обязанности, при этом право одного субъекта, как правило, корреспондируется с обязанностью другого субъекта этого же гражданского правоотношения.

 

Злоупотребление правом – это недобросовестное осуществление права, или недобросовестное поведение участника гражданского правоотношения, которое выражено не в нарушении чужого права или неисполнении своей обязанности, а в таком специфическом правонарушении, как недобросовестная реализация собственных правомочий, формально основанная на нормах права, но противоречащая основным принципам и целям осуществления гражданских прав. Представляется, что именно с учетом этих выводов и должно формироваться понимание «потребительского экстремизма» в долевом строительстве и в других видах правоотношений с участием потребителей. Также стоит отметить, что сам по себе термин «потребительский экстремизм» носит не научный, а бытовой характер, поскольку понятие «экстремизм» довольно хорошо раскрывается в уголовном праве, и его использование относительно отношений потребителя и застройщика представляется несколько необоснованным, излишне эмоциональным. Здесь скорее надо говорить именно о недобросовестном поведении дольщика при реализации своих субъективных прав, то есть о злоупотреблении правами, что позволит в полной мере применять к таким правоотношениям положения ст. 1 и 10 Гражданского кодекса РФ.

 

В связи с этим предлагаем ввести в действующее законодательство понятие «недобросовестное поведение участника долевого строительства», под которым следует понимать неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной взятых на себя обязательств и злоупотребление при реализации своих субъективных прав, причем в последнем случае, если будет установлено, что такое злоупотребление было обусловлено намерением причинить вред другому участнику договорных отношений или извлечением необоснованной материальной выгоды, к таким отношениям применяются положения ст. 10 ГК РФ от об отказе в защите права. В связи с этим предлагаем дополнить ст. 10 Закона № 214-ФЗ положением следующего содержания: «В случае, если осуществление гражданских прав сторонами преследует цель причинения вреда другой стороне или извлечения необоснованной материальной выгоды, а равно выражено в другой форме злоупотребления правом, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».